La vente aux enchères publiques de l’immeuble étant une vente judiciaire et le preneur n’étant que locataire pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d’autres sociétés, la cour d’appel en a à bon droit déduit que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’étaient pas applicables et que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par la société locataire.
Par cette décision de rejet, la Cour de Cassation apporte deux éclaircissements d’importance:
- d’une part, en cas de vente judiciaire, le droit de préférence résultant de l’article L 145-46-1 n’a pas vocation à s’appliquer ;
- d’autre part, le droit de préférence ne s’applique pas lorsque c’est l’immeuble en entier qui est vendu et non seulement le local loué.
Pour rappel, selon l’article L 145-46-1 du Code de Commerce, le droit de préférence s’applique « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci », ce qui, de facto, semble exclure l’hypothèse de la vente judiciaire qui elle est forcée.
Ce même texte affirme clairement que ce droit n’est pas applicable « à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ».
En l’espèce, après dissolution anticipée de la SCI bailleresse d’un immeuble et d’un terrain loués à des locataires distincts, le liquidateur amiable avait assigné les associés en autorisation de vente de l’ensemble immobilier aux enchères publiques.
A titre reconventionnel, l’un des associés de la SCI bailleresse avait soutenu que la société locataire de l’immeuble, dont il était le gérant, était fondée à exciper des dispositions de l’article L. 145-46-1 précité.
Le demandeur a été débouté en appel.
Au soutien de son pourvoi, il a commencé par faire valoir que l’adjudication amiable est, contrairement à celle résultant d’une saisie immobilière, une modalité de la vente résultant d’un choix du propriétaire.
Il a par ailleurs tenté de démontrer qu’en l’occurrence, il n’y avait pas eu de « cession globale » au sens du texte puisqu’il n’y avait pas eu vente d’un immeuble comprenant à la fois un local commercial et d’autres locaux à usage extra-commercial.
Il n’obtient pas gain de cause devant les magistrats de la Haute Juridiction qui considèrent:
- que la « vente aux enchères publiques de l’immeuble, constituant l’actif de la SCI bailleresse en liquidation » était une vente judiciaire;
- que le demandeur n’étant locataire que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d’autres sociétés, la vente s’analyse bien en une cession globale.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 mai 2018 n°17-16113