LE ROBIEN RECENTRE
Depuis le 1er septembre 2006, le dispositif Robien est recentré, pour encourager la production de logements locatifs libres dans les zones au marché immobilier le plus tendu.
Par rapport à l’ancien dispositif Robien, le « Robien recentré » modifie le barème d’amortissement et le limite au maximum à 50 % du prix d’acquisition du bien sur 9 ans – contre 65 % sur 15 ans auparavant -En outre, pour mieux tenir compte de la réalité du marché locatif, il propose un nouveau découpage des zones géographiques pour les plafonds de loyer.
Ce placement immobilier est surtout profitable pour les contribuables fortement imposés, puisqu’il leur permet d’échapper presque en totalité à l’imposition sur leurs revenus fonciers pendant des années et même, en se créant un déficit foncier, de diminuer les impôts payés sur leurs autres revenus.
Si le bailleur possède déjà des revenus locatifs et qu’il se trouve dans une tranche marginale d’imposition élevée, il bénéficiera à plein des effets de ce régime.
Mais même s’il n’est pas aussi attractif pour les autres catégories sociales, cela ne veut pas dire qu’il ne soit pas fait pour les personnes payant déjà moins d’impôt. En effet, l’achat d’un logement en vue de le louer, et recevoir plus tard des revenus complémentaires pour la retraite par exemple, est un bon investissement. En toute hypothèse, l’avantage fiscal permet de payer moins d’impôts sur les loyers.
Toutefois, avant d’en bénéficier un certain nombre de conditions doivent être remplies.
I. Les conditions relatives au propriétaire bailleur
a. Les bailleurs concernés
Le bailleur doit être :
– une personne physique,
– imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Toutefois, l’immeuble peut également être la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés,
En effet, les revenus de ces immeubles étant imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers (SCI ou toutes autres sociétés de personnes), le déficit ou le bénéfice dégagé est directement dévolu aux associés.
Le bénéfice de l’avantage fiscal n’est pas admis en cas de démembrement de la propriété, sauf lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit pour la période restant à courir.
b. L’engagement du propriétaire bailleur
Le propriétaire bailleur doit prendre l’engagement de :
– louer le logement nu (les locations meublées sont donc exclus du régime),
– louer pendant une durée de 9 ans,
Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. La location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Les avantages fiscaux ne s’appliquent que sur demande du contribuable. Elle est irrévocable.
II. Les opérations concernées
Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France. Sont ainsi exclues les propriétés rurales, c’est-à-dire les constructions faisant partie intégrante d’une exploitation agricole situées en France (métropole et DOM). Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec la réduction d’impôt au titre de l’investissement dans les DOM.
Le bénéfice de l’avantage est réservé à la location à usage d’habitation principale du locataire (il est interdit au bailleur de louer à titre de résidence secondaire ou de se réserver une période de jouissance durant l’année).
III. Les conditions relatives au loyer
Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé, qui dépend de la zone géographique d’implantation du logement. Les zones géographiques ont été modifiées par l’arrêté du 10 août 2006 et ont remplacé les zones du précédent arrêté du 19 décembre 2003.
Ces nouvelles zones géographiques ont été déterminé par un arrêté du 10 août 2006 qui énumère les communes faisant parti des quatre zones géogrpahiques suivantes : zone A, zone B1, zone B2, zone C.
Pour les baux conclus en 2006 les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) par mètre carré sont les suivants :
Zones géographiques Loyers plafonds
Zone A (toutes les communes de l’agglomération parisienne et 80 communes des Alpes Maritimes et du Var, 70 autres communes de l’Ain, de la Haute Savoie proches de la Suisse) 19,89 euros/m²
Zone B1(agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d’Azur, départements d’outre mer, Corse et îles) 13,82 euros/m²
Zone B2 (reste de la Zone B, c’est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne 11,30 euros/m²
Zone C (le reste du territoire) 8,28 euros/m²
(Source :arrêté du 10 août 2006)
De plus, la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).
Exemple : Le bailleur met en location un logement neuf à Paris (zone A) d’une surface habitable de 100 m2 avec une cave de 10m² et un balcon de 12 m². La surface de référence est égale à 100 + 22/2 (dans la limite de 8 m²) = 108 m² . Le loyer mensuel ne pourra dépasser le produit plafond par m² de la zone A par cette surface, à savoir : 108 x 19,89 euros soit 2.148,12 euros.
IV. Les conditions relatives aux locataires
Il n’y a pas de condition de ressources du locataire.
Le locataire peut être un descendant, un ascendant, un membre du foyer fiscal du contribuable, sans contrainte particulière.
Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à la condition qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.
L’administration fiscale admet que ces prestations pourront être fournies par une filiale de la société qui prend à bail le logement.
V. L’avantage fiscal
Il consiste en une déduction au titre de l’amortissement du prix initial d’acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :
– 6% du prix d’acquisition du logement pendant les sept premières années,
– 4% de ce prix pour les deux années suivantes.
L’engagement et par conséquent l’avantage fiscal ne peuvent être prorogés au-delà de neuf ans. Au total, le bailleur est donc en mesure d’amortir 50% du coût d’acquisition du logement.
La période d’amortissement débute le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Les travaux de reconstruction et d’agrandissement ultérieurs donnent lieu à l’application d’une déduction au titre de l’amortissement au même taux que l’investissement initial, si un nouvel engagement de location de 9 ans est conclu.
Les dépenses résultant de travaux d’amélioration ultérieurs sont déduites obligatoirement sous forme d’un amortissement égal à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans.
Le plafond annuel d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est de 10.700 euros.
Exemple d’opération Robien
Revenus imposables du couple : 60 000 euros annuels, soit une tranche marginale d’imposition de 37 %
Prix de l’acquisition : 120 000 euros
Charges
Frais, taxes foncières et garanties locatives : 1 584 euros
Recettes.
Loyer escompté : 700 euros, soit 8 400 euros annuels
Revenus locatifs imposables, après abattement : 7 896 euros
Déductions la première année
– Intérêts du prêt : 4 402 euros(100 000 euros à 4,5 % sur 15 ans)
– Amortissement : 6 % de 120 000 euros, soit 7 200 euros
– Total déductible : 11 602 euros
Déficit foncier
La somme déductible étant plus importante que les recettes, il se crée un déficit foncier égal à la différence entre le total déductible et les recettes nettes d’impôt soit dans notre exemple
11 602 – 7 896 = 3 706 euros
Le déficit foncier est entièrement déductible de l’ensemble des revenus, dans la limite de 10 700 euros par an. Le solde éventuel pouvant se reporter sur les revenus fonciers (loyers) des 10 années suivantes.
Au titre de ses revenus et de ses recettes locatives, le couple aurait dû s’acquitter de 11 946 Z d’impôts. Grâce à l’amortissement Robien recentré, il ne devra débourser que
11 946 – 3 706 euros = 8 240 euros
À condition d’être lourdement imposé, cet investissement immobilier est donc très intéressant.
À savoir. D’autres montages plus sophistiqués permettent de déduire des intérêts d’emprunts plus importants et ainsi d’augmenter le déficit foncier généré.
VI. les obligations déclaratives des propriétaires bailleurs
Pour bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement, le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure :
– la déclaration d’option conforme à un modèle type.
– l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée de neuf ans à un loyer plafonné selon un modèle type. Cet engagement est accompagné d’un certain nombre de justificatifs (copie du bail, montant du loyer mensuel). Les obligations particulières concernant les opérations d’acquisition réhabilitation de logements
– Un état descriptif avant et après les travaux (si nécessaire)
Le propriétaire bailleur doit également joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux :
– un état des risques d’accessibilité au plomb (CSP : art. L. 1334-5) ;
– un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante (CSP : art L 1334-7)
– Le contribuable joint à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux, les documents suivants :
– une attestation sur l’honneur décrivant l’état apparent du logement lors de son acquisition et certifiant l’absence de plusieurs caractéristiques de la décence ;
VII. Cas des SCPI
L’associé d’une société civile de placement immobilier, dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, peut soumettre, sur option irrévocable exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année de la souscription, son investissement au dispositif « Robien recentré ». A ce titre, il bénéficie de la déduction au titre de l’amortissement.
Cette déduction est égale à 6 % pour les sept premières années, 4 % pour les deux années suivantes, de 95 % du montant de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de cette société réalisées à compter du 1er septembre 2006.
La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription. Cette déduction, non applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement conforme aux conditions prévues par le dispositif « Robien recentré » (conditions tenant à l’opération et à la location notamment).
L’associé doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement souscrit par la société. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.