Dès lors que l’obligation de ravalement est contractuellement à la charge du locataire, celui-ci doit y procéder si le bailleur l’a réclamé avant toute injonction administrative. Cependant, la réalisation des travaux de couverture incombent au bailleur.
En l’espèce, le bailleur est propriétaire d’un ensemble immobilier dans lequel est exploité le Théâtre des Folies Bergère, donné en location commerciale depuis le 29 novembre 1913.
Le 3 août 2005, le bailleur a assigné la locataire en exécution de travaux, notamment de remise en état de la façade de l’un des bâtiments, en soutenant que la vétusté ne procédait que de la carence du preneur à son obligation, et de réfection de la toiture des deux bâtiments dont le rétablissement s’imposait selon les constatations faites par l’architecte qu’il avait mandaté.
Un arrêt du 25 novembre 2016 a procédé à la répartition, entre le bailleur et la locataire, de la charge des travaux.
Un arrêt du 21 juin 2017, statuant sur une omission de statuer, a fixé le montant des travaux de couverture dont le bailleur devait remboursement à la locataire.
C’est en vain que le bailleur fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande en remboursement des travaux de couverture.
En effet, après avoir retenu que la réfection de l’ensemble des couvertures, à l’exclusion de certains travaux rendus nécessaires par l’absence de réparations adéquates, incombait au bailleur et ayant relevé que celui-ci, qui invoquait l’application du bail et l’obligation d’entretien du preneur, l’avait, lui-même, mis en demeure, puis assigné aux fins d’exécuter les travaux de couverture, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que le bailleur ne pouvait exciper d’un défaut d’autorisation préalable à la réalisation de travaux dont il avait exigé l’exécution.
C’est en vain que la locataire fait grief à l’arrêt de dire que les travaux de ravalement des façades du bâtiment secondaire lui incombent.
En effet, aux termes du bail, le ravalement des façades incombait au preneur.
Et si le preneur avait respecté son obligation d’entretien régulier des lieux loués, les façades ne se seraient pas dégradées à ce point, le bailleur n’aurait pas délivré une assignation aux fins de remise en état de la façade en application de l’obligation contractuelle d’entretien, cinq années avant l’injonction administrative d’y procéder intervenue en raison de la durée de la procédure.
C’est au vu de ces éléments que la cour d’appel a pu décider que les travaux, qui s’imposaient en raison de l’absence d’entretien et de réparation de l’immeuble, incombaient au preneur qui ne pouvait se prévaloir de l’injonction administrative pour imputer au bailleur la nécessité de procéder au ravalement.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 Septembre 2018 n° 17-14010