L’Actualité Dynamique des Baux Commerciaux après la loi ELAN, la loi PACTE, la loi PINEL et les réformes du droit des obligations n°1 et 2

Formation répondant à l’obligation de formation des professionnels de l’immobilier
Financement via OPCA par référencement DATADOCK

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DESCRIPTIF

Cette formation a pour objectif de vous informer de manière interactive et dynamique, avec des exemples concrets, sur les dernières évolutions légales et jurisprudentielles du statut des baux commerciaux et notamment la loi ELAN, la loi PACTE, les réformes du droit des obligations applicables depuis le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2018, sans oublier des piqures de rappel sur la loi PINEL et la jurisprudence récente.

L’ensemble de ces réformes viennent modifier en profondeur l’économie même du bail et donc des rapports entre bailleurs et preneurs. Nous vous indiquerons comment réagir et construire la nouvelle économie de votre bail.

INTERVENANTS

Maître Gabriel NEU-JANICKI, CABINET NEU-JANICKI, Avocat à la Cour de Paris, MRICS, ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux ». Auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Monsieur José MARTINS, CABINET MARTINS, Expert Immobilier auprès de la Cour d’appel de Paris, Recognised European Valuer (REV) et membre du Conseil Supérieur de l’IFEI. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier et est enseignant du Master 2 des Sciences de l’Immobilier – Université PARIS OUEST avec le soutien de la Fondation PALLADIO.

8h30 Accueil des participants – 9h00 Début de la journée jusqu’à 13h00, puis déjeuner et reprise de 14h30 à 18h30

PROGRAMME DÉTAILLÉ

I – LA LOI ELAN ET LE BAIL COMMERCIAL

1. Un nouveau cas de résiliation du bail pour le bailleur
2. Les opérations de revitalisation du territoire et le bail commercial
3. L’obligation de démantèlement à la charge du propriétaire
4. L’autorisation à obtenir pour la réouverture des surfaces de commerces de détail
5. L’obligation de mise en œuvre d’actions de réduction de la consommation d’énergie

II – LA LOI PACTE ET LE BAIL COMMERCIAL

1. La fin de la solidarité du cessionnaire envers le cédant en cas de cession d’entreprise en cas de procédure collective

III – LA LOI n°2019-744 DU 19 juillet 2019 DE SIMPLIFICATION, DE CLARIFICATION ET D’ACTUALISATION DU DROIT DES SOCIETES

1. Quelles sont les nouvelles mentions obligatoires dans l’acte de cession d’un fonds de commerce ?
2. La suppression de l’exigence d’un délai de deux ans d’exploitation du fonds pour la mise en location gérance d’un fonds de commerce

IV – PIQURE DE RAPPEL ET PREMIERE JURISPRUDENCE : CE QUI CHANGE AVANT LE CONTRAT

(réforme du droit des obligations applicables à compter du 1er octobre 2018)

1. Quelles sont les règles d’ordre public
2. La bonne foi de la négociation à la conclusion du contrat
3. Quelles informations le bailleur doit-il communiquer au preneur lors de la conclusion du bail ?
4. Les clauses de transfert de travaux et les clauses limitatives ou exonératoire de responsabilité sont-elles conformes à l’article 1170 du code civil qui répute non écrite des clauses privant de sa substance l’obligation essentielle de délivrance du bailleur

V-CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

1. Convention d’occupation précaire
   • Comment déterminer le critère de précarité ?
2. Bail dérogatoire :
   • Peut-on conclure un bail dérogatoire après un bail commercial ? (Revirement de jurisprudence)
   • Quel est le délai de prescription de requalification du bail dérogatoire en bail commercial ?
3. Bail professionnel :
   • L’activité d’agent d’assurance assurance permet-elle de bénéficier du statut des baux commerciaux ?

VI- DURÉE DU BAIL

1. Principe
2. Jurisprudence
   • L’interdiction des durées fermes est-elle applicable aux baux signés avant la loi PINEL ?
   • Pour combien de temps se renouvelle un bail?

VII-LE LOYER AU COURS DE LA VIE DU BAIL

1. La clause d’indexation
   • Situations et solutions des clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse, avec un plancher, tunnel, distorsion minime ou ponctuelle, etc…
   • Quelles solutions pour les bailleurs ?
   • Quelle est la prescription de l’action en restitution des sommes versées indûment en application de la clause d’indexation ?

VIII- LE LOYER DU BAIL RENOUVELÉ

1. Les modifications de la Loi Pinel: piqûre de rappel
   • Le nouveau plafonnement ou le plafonnement à la baisse
   • La loi PINEL est-elle un motif de déplafonnement ?
   • Le lissage de 10% est-il d’ordre public ?
2. La valeur locative et le loyer variable
   • Peut-on procéder à un abattement pour l’existence d’un loyer binaire ?
3. L’exclusion du droit d’entrée dans la détermination de la valeur locative
4. Actualité jurisprudentielle des loyers plafonnés et déplafonnés
   • La Taxe foncière doit-elle être toujours déduite de la valeur locative ?
   • Les modifications notables des caractéristiques des locaux loués qui constituent également des améliorations justifient-elles un déplafonnement ?
   • Des locaux à usage de bureaux sont-ils toujours fixés à la valeur locative ?
   • Comment apprécier le caractère notable et les travaux justifiant d’un déplafonnement ?
   • La modification du loyer au cours de la vie du bail constitue-t-elle un motif de déplafonnement ?
   • Quelles sont les règles en matière d’accession des travaux ?

IX- DROIT D’ENTRÉE

1. Le droit d’entrée est-il soumis à TVA

X- CHARGES, IMPOTS, TAXES ET REDEVANCES

• Quelle obligation du bailleur sur l’information du montant des charges avant la signature du bail ?
• Quelle est la prescription de l’action en restitution des sommes versées indûment au titre des charges, impôts, taxes et redevances ?
• Le preneur peut-il obtenir le remboursement des sommes versées au titre des charges, impôts, taxes et redevances en cas d’absence de régularisation annuelle contractuellement prévue ?

XI- OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU BAILLEUR

• Quelle est l’étendue de l’obligation de délivrance ?
  • Quid en matière de travaux de mise en conformité et de désamiantage ?
  • Quid en cas de privation d’accès pour sinistre ?
  • Quelle conséquence d’une privation définitive des locaux ?
  • Quelle portée pour les clauses exonératoires de responsabilité ?
• Obligation de moyens du bailleur
  • Quelles sont les obligations du bailleur d’un centre commercial ?
  • Quelles conséquences en cas d’une clause d’exclusivité non respectée ?
• La vétusté
  • Le bailleur doit-il supporter la vétusté ?

XII- OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU PRENEUR

1. État des Locaux
   • Quelles sont les travaux que le preneur doit prendre en charge?
   • Quelles sont les enjeux économiques pour le locataire de l’état de restitution des locaux (prise en charge des travaux, indemnité d’occupation)
2. Responsabilité du Preneur
   • Quels travaux doivent-être pris en charge par le locataire?
   • Le Bailleur doit-il réaliser les travaux?

XIII – CONGÉS

1. Congé du preneur
   • Quid entre la qualité du bailleur et un congé du preneur irrégulier en la forme ?
2. Refus de renouvellement
   • Quid du refus du greffier d’immatriculer la société ?
   • Dans quel délai agir pour obtenir le paiement de l’indemnité d’occupation ?
3. Droit de repentir et droit d’option du bailleur
   • Le droit de repentir est-il soumis à un formalisme ?
   • Après avoir exercé son droit de repentir le bailleur peut-il dénier le droit au statut des baux commerciaux ?

XIV- RÉSILIATION DU BAIL

1. Résiliation amiable
   • Quels sont les actes qui permettent de valider une résiliation anticipée ?
   • Quel sort pour le dépôt de garantie dans le silence des parties ?
2. Résiliation judiciaire
   • Florilège de jurisprudence
3. Clause résolutoire
   • Rappel du principe résultant du droit des obligations
   • Quelles sont les conditions de validité de forme et de fonds de la clause résolutoire ?
   • Peut-on expulser avec un protocole d’accord homologué ?
   • Quelles conséquences pour les parties en cas de réintégration impossible ?

XV- ÉVICTION

1. Prescription de l’action
2. Solutions sur les différentes indemnités
3. Droit au maintien dans les lieux
4. Droit au remboursement du Bailleur après paiement de l’indemnité d’éviction

XVI– CESSION

• Quelles sanctions en cas de non-respect du formalisme ?
• L’article L ?145-46-2 s’applique-t-il aux baux conclus ou renouvelés avant le 18 juin 2014 ?
• La clause d’engagement solidaire du cessionnaire pour la durée du bail et ses renouvellements successifs est-elle un engagement perpétuel prohibé ?

XVII- DROIT DE PRÉFÉRENCE

• Le droit de préférence est-il d’ordre public ?
• A quel moment le droit de préférence doit-il être purgé et dans quel cas ?

XVIII- PROCÉDURES COLLECTIVES

1. Déclaration de créances et compensation
   • Quel est le sort de la clause pénale dans la déclaration de créance ?
   • Les créances antérieures peuvent-elle se compenser avec le dépôt de garantie ?
2. Résiliation du bail et procédures collectives
   • Le bailleur peut-il obtenir la résiliation sans délivrer de commandement de payer ?
   • Quel est le sort des procédures nées antérieurement au jugement d’ouverture et relative à des créances antérieures ?
   • L’octroi de délai de paiement dans le cadre d’une conciliation fait-il obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ?
3. Cession du Bail
   • A quel moment le bail est-il transféré ?
   • Quelles sont les règles qui doivent être respectées ?
4. Créance au titre de la remise en état des locaux
   • Quel est le Tribunal compétent pour statuer sur la créance du bailleur au titre de la remise en état

XIX- PRESCRIPTION

1. Action en nullité du bail commercial
   • La signature d’un avenant au cours de la vie du bail permet-elle d’échapper à la prescription biennale frappant des clauses du bail initial ?
2. Suspension de la prescription
   • La demande en justice formulée par une partie profite-t-elle aux autres parties à l’instance ?

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