Cette décision rappelle deux principes: (1) tant que la décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas passée en force jugée, le bailleur ne peut la poursuivre en appel, et (2) la clause d’indexation prévoyant une période de variation de l’indice (15 trimestres) supérieure à la période de variation de loyer (2 trimestre) doit être réputée non écrite.
1- La mise en œuvre de la clause résolutoire
Pour mémoire, l’article L. 622-21 du Code de commerce prévoit que le jugement d’ouverture de la procédure collective interdit les poursuites des créanciers.
En d’autres termes, pour un créancier de somme d’argent antérieures au jugement d’ouverture ou souhaitant faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour cette dette locative, il y a une impossibilité d’agir en justice.
En effet, la Cour de Cassation considère que « l’action en résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent à son échéance est une action fondée sur le défaut de paiement d’une somme d’argent au sens de l’article L. 622-21 du code de commerce » (Cass com 15 novembre 2016 n°14-25767)
De plus, l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée.
Malgré cette règle, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, la cour d’appel d’Aix-En Provence constate qu’à la suite de l’ouverture de la procédure collective à l’égard de la société locataire, le bailleur a, après avoir déclaré sa créance au passif de la société locataire, régularisé la procédure devant la cour d’appel à l’égard du mandataire judiciaire ès-qualité, de sorte que la demande en acquisition de la clause résolutoire est recevable et bien-fondé.
Or, en statuant ainsi, alors qu’aucune décision passée en force de chose jugée n’avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire, la cour d’appel a violé l’article L. 622-21 du Code de commerce.
La Cour de Cassation censure la décision de la Cour d’appel en rappelant le principe selon lequel tant que la décision n’est pas passée en force de chose jugée, le bailleur ne peut pas poursuivre la procédure d’appel dont l’origine est antérieure au jugement d’ouverture.
Ainsi, le bailleur devra attendre la fin d’une période de trois mois à compter de la date du jugement d’ouverture de la procédure collective pour:
- soit déposer une requête au juge commissaire pour impayés des loyers postérieurs au jugement d’ouverture en vue d’obtenir la résiliation du bail,
- soit, après avoir profité de la période de trois mois pour faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour les créances postérieures au jugement d’ouverture, saisir le juge des référés du Tribunal judiciaire pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation au paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture et l’expulsion du locataire
2- La clause d’indexation réputée non écrite
Pour mémoire, l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier interdit qu’une clause d’indexation prévoit une période de variation de l’indice supérieure à la période de variation de loyer.
Par exemple, il n’est pas possible d’avoir 5 trimestres d’évolution d’indice pour seulement 4 trimestres d’évolution de loyer.
Or, pour déclarer valable la clause d’indexation, l’arrêt retient que les parties ont expressément retenu comme indice de base l’indice du 3 trimestre 2001, que le bailleur avait, en application de la clause d’indexation, tenu compte de cet indice lors de la première révision intervenue le 1er juillet 2006 et qu’il avait appliqué les modalités contractuelles pour les révisions suivantes.
La Cour de Cassation censure cette décision aux motifs que la cour d’appel n’a pas répondu aux conclusions soutenant que la clause d’indexation créait en elle-même une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire du 3 trimestre 2001 au 2 trimestre 2005 et la durée écoulée entre la date de prise d’effet du bail, le 5 décembre 2005, et la première indexation, intervenue le 1er juillet 2006, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du Code de procédure civile.
En effet, le bailleur avait pris 15 trimestres d’évolution d’indice pour seulement 2 trimestres d’évolution de loyer!!!!
C’est donc à juste titre que la Cour de Cassation a censuré l’arrêt.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 Mars 2020 n°19-10.223