Pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction suite à un congé sans offre de renouvellement d’un bail commercial et paiement d’une indemnité d’éviction, il doit être tenu compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé et non des locaux dans lesquels sont transférés l’activité. La valeur du droit au bail est un élément du fonds de commerce.
Pour mémoire, en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce, qu’il s’agisse de fixer une indemnité de perte du fonds de commerce ou de déplacement, il y a lieu de rechercher la valeur du droit au bail.
Le droit au bail est le capital correspondant à l’intérêt d’être situé à un emplacement donné pour exercer une activité donnée moyennant un loyer donné.
Ainsi, plus l’emplacement est bon, la destination contractuelle large et le loyer modéré, plus la valeur du droit au bail est élevée (Cour d’appel de Paris 5 juillet 2017 n°15/16820).
Cette valeur du droit au bail est un élément incorporel majeur du fonds de commerce.
En effet, il constitue l’indemnisation minimale à laquelle peut prétendre le locataire évincé.
Selon la dernière jurisprudence en la matière, bien que le locataire ait transféré son fonds de commerce dans d’autres locaux, les juges du fond ne peuvent pas exclure la prise en compte de la valeur du droit du bail dans le calcul de l’indemnité d’éviction, motif pris que son préjudice serait nécessairement inférieur à la valeur de ce fonds (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 mars 2019 n° 18-11.739)
En l’espèce, « la société IMFRA immobilière France (la société IMFRA), propriétaire de locaux commerciaux dans un centre commercial donnés à bail à la société MIM, lui a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.
La société MIM, qui s’est réinstallée dans d’autres locaux commerciaux, a assigné la société IMFRA en fixation de l’indemnité d’éviction.
Dans cette affaire, la cour d’appel a considéré que la valeur du droit au bail était nulle au motif que dans l’hypothèse où le preneur s’est effectivement réinstallé dans un nouveau local équivalent avant la fixation de l’indemnité, il convient de prendre en compte le coût locatif de ce local.
La cour d’appel retient qu’il n’y a pas de différentiel de loyer positif puisque le loyer des locaux de transfert est inférieur au loyer des locaux dont a été évincée la société locataire et que le nouveau bail n’a pas été conclu dans des conditions désavantageuses pour la société locataire qui peut y exercer la même activité dans des locaux de superficie équivalente moyennant un loyer moins élevé et sans avoir eu à régler un droit d’entrée.
Or, la Cour de Cassation censure ce raisonnement
Rappelant que selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
L’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce.
Or, en statuant ainsi, sans tenir compte de la valeur du droit au bail portant sur le local dont le preneur a été évincé, la cour d’appel a violé l’article L. 145-14 du Code de commerce.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 Octobre 2021 n°20-19.340