Pour être valide, le mandat de vente doit respecter scrupuleusement les obligations résultant de la loi du 6 janvier 1970 dite loi Hoguet et de son décret d’application et entre autres :
– être fait par écrit,
– être dressé préalablement à toute intervention de l’agent immobilier
– comporter un numéro de mandat
– être inscrit sur le registre des mandats
– être remis en mains prorpres avec un numéro de mandat au mandant même si c’est un professionnel de l’immobilier.
Dans le cas contraire, le mandat est nul et de nul effet.
Aux termes des dispositions d’ordre public de la loi du 2 janv. 1970 (loi Hoguet), la société Odigos, agent immobilier, qui a expressément souscrit avec la société Vivrosud un mandat de vente de lots disponibles sur un ensemble immobilier à construire, aurait dû faire établir ou établir elle-même, car le rédacteur de l’acte importe peu en l’espèce, un acte conforme aux exigences des articles 6 et 18 de cette loi et des articles 72 et 73 du décret du 20 juill. 1972 auxquels renvoie cet article, peu important à cet égard que le mandant ait été lui même un professionnel de l’immobilier et non un simple particulier.
Or en l’espèce l’original du mandat, resté en la possession du mandant et produit par celui-ci, ne mentionne pas le numéro d’inscription de ce mandat sur le registre des mandats de la société Odigos qui, de son côté, ne produit que son propre exemplaire du mandat mentionnant certes un numéro de mandat (11) sans justifier d’ailleurs, par la production d’une photocopie de son registre, précisément tronquée au niveau de la colonne des numéros, que ce numéro correspond bien au mandat en litige et a été porté au registre à sa date.
Par ailleurs ce mandat est entaché d’une autre irrégularité en ce qu’il ne précise pas la partie qui prendra en charge la rémunération de l’agent immobilier, faisant même mention d’une « facturation à la charge de chaque SCI » alors qu’il n’est pas question ici de SCI. Quant à l’annexe précisant les modalités de rémunérations par appartement qui est visée dans le mandat, deux exemplaires signés des anciens dirigeants de la société Vivrosud en sont produits, dont un non daté et le deuxième daté du 9 nov. 2005, mais les honoraires de vente qui y sont mentionnés sont différents pour chacun des lots visés, de sorte qu’il est impossible d’en déduire que les modalités de rémunération de l’agent immobilier ont été déterminées au moment de la signature du mandat, le 9 août 2005
Du seul fait de ces irrégularités pour non respect des dispositions impératives de la loi susvisée, la demande de nullité du mandat formée par la société Vivrosud doit être accueillie. Le jugement qui a retenu la validité du mandat dont être infirmé mais confirmé, par substitution, de motifs, sur le rejet de la demande de la société Odigos au titre de paiement, non de commissions, comme l’a inexactement retenu le tribunal, mais au titre de l’indemnisation de ses frais et peines inutilement engagés du fait de l’exécution fautive du contrat par la société Vivrosud.
A cet égard, en effet, la société Odigos n’établit ni la nature ni le montant des démarches et frais engagés pour faire signer entre nov. et déc. 2005, 3 contrats de réservation, non signés du mandant, dont un n’est pas signé par le réservataire, et nuls et de nul effet au regard des dispositions d’ordre public des articles L 261-15 et R 261-26 du Code de la construction et de l’habitation, faute, notamment, de mention, s’agissant de lots d’immeuble à construire, de la date de signature de l’acte authentique.
Enfin, le mandat étant nul, il est indifférent de rechercher qui de la société Vivrosud ou de la société Odigos a commis des fautes dans son exécution.
C.A. Lyon, 1re Ch. Civ. A, 21 avril 2011 (N° R.G. 09/07098)
Document joint : CA Lyon 21 avril 2011.pdf