Le bailleur qui s’abstient délibérément d’informer le cessionnaire de la non-conformité des lieux lors du renouvellement du bail est responsable des préjudices subis par ce dernier. Celui-ci est redevable d’une contrepartie pour le temps où il a bénéficié de la jouissance des locaux.
Faisant fi de toute autorisation administrative, mais avec l’accord du bailleur, un preneur à bail commercial a créé une mezzanine dans les lieux loués. À la suite de deux avis défavorables à l’exploitation de l’établissement émis par la commission de sécurité (et dont le bailleur a eu connaissance), la fermeture administrative des locaux est ordonnée jusqu’à leur mise en conformité.
C’est dans ce contexte qu’intervient la cession du fonds de commerce à un cessionnaire qui ne tarde pas à découvrir le pot aux roses et qui obtient en justice l’annulation de la transaction pour dol. Le bailleur, quant à lui, poursuit le cessionnaire en paiement des loyers échus ou, à titre subsidiaire, d’une indemnité d’occupation. En réponse, le cessionnaire excipe de la nullité de la cession et demande la condamnation du bailleur pour manquement à son obligation de loyauté. En appel, le bailleur est débouté, motif pris de l’annulation rétroactive du bail, élément du fonds de commerce. De son côté, le cessionnaire obtient gain de cause.
Sur sa condamnation à réparer le préjudice du cessionnaire, le bailleur a, à l’appui de son pourvoi, notamment, fait valoir, d’une part, que le bailleur auquel la cession du fonds de commerce du preneur est notifiée n’est tenu à l’égard du cessionnaire d’aucune obligation d’information et, d’autre part, que la responsabilité du cocontractant du fait de l’annulation du contrat ne permet pas à la partie qui s’estime victime d’obtenir réparation du préjudice né de l’inexécution du bail.
Son pourvoi est rejeté par une argumentation difficilement contestable : si le bailleur a été condamné, ce n’est pas au regard d’une faute qu’il aurait commise lors de la cession ou à l’occasion de l’exécution du bail annulé. Non, ce qui lui est reproché, c’est d’avoir commis une faute délictuelle en s’étant abstenu délibérément d’informer son cocontractant de la non-conformité des lieux à l’occasion du renouvellement du bail. Renouvellement que le propriétaire s’était empressé de conclure avec le cessionnaire et qui, comme nous le rappelle périodiquement la jurisprudence de la haute juridiction, est un nouveau bail ( Ass. plén., 7 mai 2004, Bull. AP, n° 9 ; BICC 15 juill. 2004, Civ. 3e, 19 mai 2009, Dalloz actualité, 9 juin 2009,).
Concernant la demande du bailleur de perception d’une contrepartie à l’occupation des lieux, les juges du fond s’étaient refusés à y faire droit, compte tenu de l’annulation rétroactive du bail. C’était aller un peu vite en besogne. En effet, s’il est acquis que l’effacement du contrat est rétroactif (Civ. 1re, 16 juill. 1998, Bull. civ. I, n° 251 ; R., p. 252 ; D. 1999. Jur. 361, note Fronton ; RTD civ. 1999. 620, obs. Mestre ; Defrénois 1998. 1413, obs. Aubert ), ce, même en présence d’un contrat à exécution successive (Civ. 3e, 13 juin 2001, CCC 2001, n° 155, note Leveneur), ce principe doit être tempéré lorsque la convention a reçu une exécution. En effet, en pareille circonstance, s’il n’est pas possible de remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant cette exécution (solution qui doit toujours être privilégiée, Civ. 1re, 4 avr. 2001, Bull. civ. I, n° 103), la partie qui a bénéficié d’une prestation qu’elle ne peut restituer doit s’acquitter du prix correspondant à cette prestation (Civ. 1re, 16 mars 1999, Bull. civ. I, n° 95 ; Defrénois 1999. 1325, obs. Delebecque).
C’est donc fort logiquement que, de ce point de vue, l’arrêt d’appel est censuré, le preneur devant indemniser son cocontractant, en lui versant une indemnité d’occupation pour le temps durant lequel il a eu la jouissance des locaux.
On notera que l’arrêt de la Cour de Versailles est encore cassé (au visa de l’art 1382 c. civ.) pour avoir condamné le bailleur au titre des pertes sur les stocks initiaux et constitués, sans s’être assuré que ce préjudice n’avait pas déjà été réparé par une précédente décision de justice.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 24 juin 2009 n°08-12251