La nouvelle loi pour renforcer la lutte contre les squatteurs et mauvais payeurs a été publiée et prévoit (1) un nouveau délit anti-squatt applicable à tous les types de locaux (agricole, commercial, logement ou professionnel) (2) un délit de maintien dans les lieux pour un locataire d’habitation qui aurait vu son bail résilié (impayés de loyers, validation de congé, etc…) et n’aurait pas quitté son logement, (3) l’insertion systématique dans les contrats de location d’une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers, (4) le durcissement des sanctions encourues par les squatteurs (article 226-4 du Code pénal), (5) la suppression de la possibilité offerte au juge d’accorder des délais aux squatteurs dont l’expulsion a été judiciairement ordonnée.
Faisons le point sur la situation
1- Rappel des dispositifs anti squat avant la la loi
Pour mémoire:
- Seulement pour les logements (résidence principale ou secondaire), une expulsion administrative accélérée a été instaurée par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 sur le droit au logement opposable (DALO). Cette procédure prévoit qu’en cas d’introduction et de maintien d’autrui dans son domicile à « l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte », autrement dit dans l’hypothèse de squat, le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut s’adresser directement au préfet pour qu’il mette en demeure le ou les occupants de quitter les lieux. La personne dont le logement a été squatté doit alors:
- porté plainte pour violation de domicile,
- prouvé que le logement occupé constitue son domicile
- et fasse constater par un officier de police judiciaire que son bien est squatté.
A réception de ces éléments complet, le préfet doit statuer dans les 48 heures et mettre en demeure l’occupant de libérer les lieux en respectant un délai minimum de 24 heures sauf si le préfet identifie un motif impérieux d’intérêt général pour refuser d’y procéder.
Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée c’est à dire à l’expulsion du logement.
- Depuis 2015, l’article 226-4 du Code pénal sanctionnait d’un an d’emprisonnement et de 15.000 € d’amende l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
- Si le propriétaire ou le locataire victime n’agissait pas dans les 48 heures, ils devaient alors passer par la procédure judiciaire classique qui prend plusieurs mois, même si depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, la trêve hivernale ne s’applique plus aux squatteurs, pas plus d’ailleurs que le délai de deux mois pour quitter les lieux suite au commandement adressé par l’huissier.
2- Nouvelles procédures et sanctions anti squatteur
- un nouveau délit d’introduction ou de maintien dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est créé. L’auteur pourra être puni jusqu’à deux ans de prison et de 30 000 euros d’amende (article 315-1 du Code Pénal)
Cela va enfin permettre aux professionnels ayant des locaux (entrepôts, hangars, locaux d’activités, commerces, terrains agricoles et victimes de squatt d’obtenir rapidement l’intervention des pouvoirs publics
- est créé un nouveau délit de maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois. L’auteur pourra être puni de 7 500 euros d’amende. (article 315-2 du Code Pénal)
Cette nouvelle infraction va permettre aux propriétaires victimes de locataires n’ayant plus de droit ni titre suite à la résiliation de leur bail, comme par exemple pour impayés de loyers ou validation de congé, de poursuivre pénalement les occupants et de les motiver à partir
- le durcissement des sanctions encourues par les squatteurs (article 226-4 du Code pénal), avec des peines pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende (contre un an de prison et 15 000 € d’amende aujourd’hui) ;
- la suppression de la possibilité offerte au juge d’accorder des délais aux squatteurs dont l’expulsion a été judiciairement ordonnée ;
- l’insertion systématique dans les contrats de location (baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989) d’une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers (à noter toutefois que cette clause pourra être suspendue par le juge si le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience).
Ces modifications donnent de nouvelles protections aux propriétaires et occupant légitimes injustement privés de leur logement ou de leurs locaux professionnels.