L’Actualité Dynamique des Baux Commerciaux 2023-2024

Formation PRÉSENTIELLE et WEBINAIRE
Formation répondant à l’obligation de formation des professionnels de l’immobilier

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DESCRIPTIF

Cette formation a pour objectif de vous informer de manière interactive et dynamique, avec des exemples concrets, sur les dernières évolutions légales et jurisprudentielles du statut des baux commerciaux.

L’ensemble de ces réformes viennent modifier en profondeur l’économie même du bail et donc des rapports entre bailleurs et preneurs. Nous vous indiquerons comment réagir et construire la nouvelle économie de votre bail.

INTERVENANTS

Maître Gabriel NEU-JANICKI, CABINET NEU-JANICKI, Avocat à la Cour de Paris, MRICS, ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux ». Auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Monsieur José MARTINS, CABINET MARTINS, Expert Immobilier auprès de la Cour d’appel de Paris, Recognised European Valuer (REV) et membre du Conseil Supérieur de l’IFEI. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier et est enseignant du Master 2 des Sciences de l’Immobilier – Université PARIS OUEST avec le soutien de la Fondation PALLADIO.

8h30 Accueil des participants – 9h00 Début de la journée jusqu’à 13h00, puis déjeuner et reprise de 14h30 à 18h30

PROGRAMME DÉTAILLÉ

I – LOI ANTI SQUATT POUR LES LOCAUX COMMERCIAUX ET PROFESSIONNELS

II – CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Les conventions hors statuts

1. Convention d’occupation précaire
   • Est-ce que constitue un motif de précarité la réalisation éventuelle par la commune d’un projet de réhabilitation ou un projet de cession du fonds de commerce ou du droit au bail ?
2. Bail dérogatoire :
   • Un bail dérogatoire de moins de 3 ans peut-il être requalifié en bail commercial ?
   • Quel est le délai de prescription de requalification du bail dérogatoire en bail commercial ?
3. Bail emphytéotique :
   • Quid en cas de dissimulation au preneur d’un bail emphytéotique ?
4. Mise à disposition : conditions de requalification en bail commercial
5. Quelles conséquences en cas de défaut d’immatriculation ou de mauvaise représentation ?
6. Quel est le point de départ des délais de prescription ?

Les règles d’ordre public de la loi PINEL applicables aux baux renouvelés

III – DURÉE DU BAIL

1. Principe
2. Jurisprudence
   • L’interdiction des durées fermes est-elle applicable aux baux signés avant la loi PINEL ?
   • Quid lors que le Preneur refuse de prendre possession des lieux ?

IV – LE LOYER AU COURS DE LA VIE DU BAIL

1. Le plafonnement du loyer indexé sur l’ILC à 3,5% et ses conséquences
2. L’exigibilité des loyers COVID
3. La clause d’indexation
   • Situations et solutions des clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse, avec un plancher, tunnel, distorsion minime ou ponctuelle, etc…
   • Quelle est la prescription de l’action en restitution des sommes versées indûment en application de la clause d’indexation ?

V – LE LOYER DU BAIL RENOUVELÉ

1. La loi Pinel est-elle un motif de déplafonnement ?
2. Les modifications de la Loi Pinel : piqûre de rappel
   • Constitutionnalité du mécanisme du lissage ?
3. La valeur locative et le loyer variable
4. Les différentes clauses d’accession et le déplafonnement
5. Cas de la banque et des centres commerciaux
6. Actualité jurisprudentielle des loyers plafonnés et déplafonnés
   • La Taxe foncière doit-elle être toujours déduite de la valeur locative ?
   • Abattements et majorations

VI – CHARGES, IMPOTS, TAXES ET REDEVANCES

• Définition de l’article 606 du Code Civil
• A compter de quand s’applique la réforme de la loi PINEL relative aux charges ?
• Comment déterminer quelles charges sont supportées par le Preneur ou le Bailleur ?
• Quelle est la prescription de l’action en restitution des sommes versées indûment au titre des charges, impôts, taxes et redevances ?
• Quelles conséquences en cas de défaut de clé de répartition ou de régularisations de charges ?
• Comment facturer les honoraires de gestion ?

VII – OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU BAILLEUR

• Quelle est l’étendue de l’obligation de délivrance juridique et matérielle ?
  • Quid en cas de vente des locaux : l’ancien propriétaire est-il responsable ?
  • Quid en cas de locaux impropre à leur utilisation ?
  • Quelle portée pour les clauses exonératoires de responsabilité ?
  • Qui à la charge des travaux de mise en conformité?

• Obligation de jouissance paisible

VIII – OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU PRENEUR

1. État de restitution des Locaux
   • Quelles sont les travaux que le preneur doit prendre en charge ?
   • Quelles sont les enjeux économiques pour le locataire de l’état de restitution des locaux (prise en charge des travaux, indemnité d’occupation)
2. Responsabilité du Preneur
   • Quels travaux doivent-être pris en charge par le locataire ?

IX – RÉSILIATION DU BAIL

1. Motifs de résiliation : la non exploitation des locaux est-elle un motif de résiliation ?
2. Le syndicat des copropriétaires peut-il obtenir la résiliation du Bail ?
3. Est-il possible d’obtenir l’application de la clause pénale en référé ?
4. Doit-on obligatoirement notifié aux créanciers inscrits l’assignation en résiliation du bail ?
5. Y-a-t-il des dangers à expulser un locataire ?

X – CONGÉS

• Le congé met-il fin au bail commercial de manière irrévocable ?
• Quelles sont les conséquences d’un congé tardif ?
• Quid du maintien dans les lieux du sous-locataire ?

XI – INDEMNITÉ D’ÉVICTION

• L’indemnité d’éviction a-t-elle une valeur constitutionnelle ?
• Quelles sont les conséquences d’une éviction irrégulière ?
• Exemples de perte du droit à indemnité d’éviction
• Droit de repentir et droit d’option

XII – CESSION

• La solidarité entre cédant et cessionnaire
• L’article L 145-46-2 s’applique-t-il aux baux conclus ou renouvelés avant le 18 juin 2014 ?
• Quid en cas de non-respect des formes de la cession ?

XIII – DROIT DE PREFERENCE

• Que se passe-t-il si le preneur ne réalise pas la vente dans le délai ?
• Le droit de préférence s’applique- t-il aux bureaux ?
• Le droit de préférence est-il d’ordre public ?
• A quel moment le droit de préférence doit-il être purgé et dans quel cas ?

XIV – PROCÉDURES COLLECTIVES

1. Résiliation du bail et procédures collectives
   • Le bailleur peut-il obtenir la résiliation sans délivrer de commandement de payer ?
   • Quel est le sort des procédures nées antérieurement au jugement d’ouverture et relative à des créances antérieures ?
2. Cession du Bail
   • A quel moment le bail est-il transféré ?
   • Quelles sont les règles qui doivent être respectées ?
3. Créance au titre de la remise en état des locaux

XV – ANNEXES

1. Les conséquences en l’absence d’un ERP ou d’un ERP expiré

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