En présence d’un avenant modifiant le montant du loyer (au 12 mars 2018) mais ne modifiant pas à une autre date celle de l’indexation (1er octobre) du bail d’origine, la clause n’engendrant une distorsion que lors de première indexation suivant la nouvelle fixation du loyer, alors seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite.
Pour mémoire, en application de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial , prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.
En l’espèce, le 1er octobre 2011, les parties ont conclu un bail commercial portant sur des locaux d’activité, de stockage et de bureaux.
La bailleresse a, le même jour, consenti à la locataire un second bail portant sur des bureaux constituant le lot n° 6 de l’immeuble.
Le 12 mars 2018, les parties ont résilié le second bail pour rattacher le lot n° 6 au premier contrat.
La bailleresse fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à la locataire une certaine somme correspondant au trop-perçu de loyer en raison du caractère non écrit de la clause d’indexation.
Pour déclarer non écrite en son entier la clause d’indexation insérée au bail, l’arrêt retient que la modification du loyer le 12 mars 2018 avec maintien de la révision au 1er octobre a pour effet de créer une distorsion contraire aux dispositions d’ordre public de direction de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier.
En statuant ainsi, alors que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite, la cour d’appel, qui a constaté que la clause n’engendrait une telle distorsion que lors de la première indexation suivant la nouvelle fixation du loyer, a violé le texte susvisé.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 Septembre 2023 n°22-10.145