En matière de restitution des lieux, il doit être procédé à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement afin de rechercher si les dégradations alléguées ne sont pas occasionnées par l’usure normale ou la vétusté.
1 – Restitution des lieux et dégradations
Pour mémoire, l’article 7, c) et d), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et l’article 1231-1 du code civil prévoient que :
- le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive,
- à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
- et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Pour déclarer la locataire tenue à l’indemnisation de dégradations locatives, le jugement retient que le montant du devis de travaux de remise en état fourni par la bailleresse n’est pas excessif.
En se déterminant ainsi, sans procéder, comme il y était invité, à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement afin de rechercher si les dégradations alléguées n’étaient pas occasionnées par l’usure normale ou la vétusté, le tribunal judiciaire, qui n’a pas mis la Cour de cassation en mesure d’exercer son contrôle, n’a pas donné de base légale à sa décision.
2 – Perte de chance
Pour mémoire, l’article 1231-2 du code civil prévoit que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue.
En l’espèce, pour condamner la locataire au paiement d’une certaine somme représentant cinq échéances du prêt immobilier contracté pour l’acquisition du logement donné à bail, le jugement retient que la bailleresse, contrainte de rembourser les échéances mensuelles de cet emprunt jusqu’à la vente du logement, le 16 juin 2020, a subi un préjudice tenant à la perte de chance de vendre son bien dès la libération des lieux, le 1er février 2020, compte tenu de son état.
En statuant ainsi, alors qu’en considération de l’aléa existant quant à la réalisation de la vente, la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, le juge des contentieux de la protection a violé le texte susvisé.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Février 2024 n° 22-23.082