En matière de bail d’habitation, à défaut d’accord avec le bailleur dans le délai de deux mois de sa demande en diminution, le locataire doit saisir le juge dans un délai de 4 mois à peine de forclusion.
Pour mémoire, selon l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à défaut d’accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l’écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail d’habitation ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
Dans ce cadre, la jurisprudence considère que :
est irrecevable l’action en diminution de loyer formée devant le juge sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 Avril 2023 n°22-15.529)
- le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (Cass. 3e civ., 9 nov. 2022, n° 21-19.212).
- est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur.
En l’espèce, le 1er mars 2007, des propriétaires indivis d’un ensemble immobilier situé à Paris, ont donné à bail un appartement à des locataires.
Plusieurs mensualités étant demeurés impayées, Mme [X], désignée administrateur provisoire des propriétaires par une ordonnance de référé du 16 décembre 2016, a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, puis les a assignés en constat d’acquisition de cette clause, expulsion et paiement d’un arriéré locatif.
Les locataires ont formé une demande reconventionnelle en diminution du loyer compte tenu de l’écart constaté entre la surface habitable du logement et celle exprimée dans le bail.
Pour faire droit à la demande en diminution de loyer, la cour d’appel, ayant énoncé que les locataires avaient adressé à l’administrateur provisoire de l’indivision une demande en ce sens le 24 septembre 2017, retient qu’il n’y a pas lieu, dans la présente occurrence, de faire application du délai de forclusion, dès lors,
- d’une part, que la différence de surface provenait de la nature de cave, impropre à la location à usage d’habitation, d’une partie des locaux loués,
- et, d’autre part, que la mission de l’administrateur provisoire était de fixer la valeur locative des biens immobiliers indivis occupés par chaque indivisaire ou ses enfants, ce qui incluait le local loué par les locataires
La Cour de Cassation censure la décision en considérant que les motifs de la Cour d’appel sont impropres à écarter l’irrecevabilité de la demande en diminution du loyer formée au-delà du délai de quatre mois suivant la demande amiable faite au bailleur
Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 Février 2024 n° 22-24.833