La demande de requalification d’un bail commercial en bail professionnel se prescrit au bout de 5 ans à compter de la date de signature du bail litigieux. De plus, la volonté de signer un bail commercial doit résulter d’une manifestation de volonté écrite, claire, certaine et dénuée d’équivoque.
Pour mémoire, selon les dispositions de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans.
Par dérogation à ces dispositions de droit commun, l’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre de ce code relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans.
Il résulte de ces dispositions qu’une action aux fins de voir qualifier un bail en bail commercial se prescrit par deux ans mais que tel n’est pas le cas de la demande visant à voir appliquer la réglementation relative aux baux professionnels et l’exclusion de celle relative aux baux commerciaux.
C’est donc à juste titre que le jugement déféré a considéré que la demande de la locataire est soumise à la prescription quinquennale de droit commun et qu’il a déclaré recevable cette demande présentée moins de cinq ans après la conclusion du bail litigieux.
De plus, selon L’article L. 145-2 7° du Code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique « par dérogation à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ».
La décision des parties de déroger à la réglementation d’ordre public applicable au bail professionnel afin d’adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux doit donc résulter d’une manifestation de volonté claire, certaine et dénuée d’équivoque.
En l’espèce, les parties ont conclu un contrat intitulé » bail commercial de location » portant sur un local à usage professionnel pour l’exercice de l’activité d’infirmière libérale.
La demande de requalification en bail professionnel est bien fondée.
Ce contrat n’établit donc pas la volonté des deux parties de déroger au statut du bail professionnel applicable au regard de l’activité des locataires pour adopter de façon expresse, claire et univoque le statut des baux commerciaux.
Dès lors, les dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, selon lesquelles le locataire d’un contrat de bail professionnel peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois, s’appliquent au contrat. Le congé délivré par la locataire en respectant le préavis de 6 mois est donc valable.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 27 Juin 2024 n° 21/15783