Le comportement fautif ayant entraîné une perte de rémunération pour l’agent immobilier titulaire d’un mandat exclusif de vente engage la responsabilité solidaire de l’acquéreur et des mandants. Ils doivent réparation de ce préjudice à l’agent, peu importe que l’acquéreur soit ou non débiteur de la commission dans le mandat conclu avec le vendeur.
En application des articles 1241 et suivants du Code civil (anciens articles 1382 et suivants), relatifs à la responsabilité délictuelle, toute personne ayant causé un préjudice à un tiers doit le réparer.
Récemment la jurisprudence a considéré que :
- la responsabilité de l’acquéreur qui a contracté en direct alors qu’il avait visité avec l’agent immobilier et connaissait l’existence du mandat (Cour d’appel de Douai 11 juin 2020 n°18/00540).
- la responsabilité délictuelle de l’acquéreur est subordonnée à la preuve de sa faute consistant en une manœuvre destinée à évincer l’agent immobilier de ses honoraires (Cour d’appel d’Angers 6 octobre 2020 n°17/01513).
- doivent être sanctionnés à la fois le vendeur et l’acquéreur qui se sont entendus pour évincer l’agence immobilière et échapper au paiement des honoraires (Cour d’appel de Douai 10 septembre 2020 n°18/05931).
La responsabilité de l’acquéreur en cas de vente directe avec le vendeur
En l’espèce, il est prouvé que le mandant a traité directement avec le candidat acquéreur pour l’achat de l’immeuble présenté par l’agent immobilier.
Celui-ci est donc en droit de réclamer le paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire prévue au mandat.
Malgré une négociation du prix définitif à la baisse entre le mandant et l’acquéreur, et même si l’agent immobilier avait consenti à limiter sa commission, le montant de l’indemnité reste inchangé.
Obligation de l’acquéreur et du vendeur envers l’agent immobilier
L’indemnité compensatrice, bien que prévue contractuellement pour le mandant, n’exempte pas l’acquéreur de sa responsabilité délictuelle.
En négociant directement avec le vendeur pour exclure l’agent immobilier, l’acquéreur engage sa responsabilité solidaire pour le paiement de la commission. Il sera ainsi condamné in solidum avec le vendeur pour le versement de cette commission.
Cour d’appel, Colmar, 2e chambre A, 11 Octobre 2024 n° 19/00933