Constitue un cas fortuit entrainant la résiliation du bail sans indemnité les désordres affectant l’un des immeubles donnés à bail dont leur cause prépondérante se trouve dans la conception structurelle d’époque inadaptée pour un ouvrage d’une telle hauteur, qui est à l’origine du défaut de stabilité et du danger que présente le bâtiment.
Le Cas Fortuit : Une Cause de Résiliation Sans Indemnité
Aux termes de l’article 1722 du Code civil, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Lorsque la destruction est partielle, le preneur peut demander :
- Une diminution du loyer.
- La résiliation du bail.
Dans les deux situations, aucune indemnité n’est due.
Cependant, la notion de cas fortuit exclut certaines causes. Par exemple :
- Un vice caché n’est pas assimilable à un cas fortuit, car il doit avoir une origine extérieure à la chose louée.
- Un défaut d’entretien imputable au bailleur ne constitue pas un cas fortuit (Cass., 3e Civ., 30 septembre 1998 n° 96-17.684 ; Cass., 3e Civ., 2 avril 2003 n° 01-17.724).
Faits de l’Affaire : Locaux d’Hôtel-Restaurant
Des locaux à usage d’hôtel-restaurant et de snack, loués dans le cadre d’un bail commercial, ont été acquis par une commune en 2008. Voici les principaux faits :
- Renouvellement du bail : Le bail a été renouvelé le 1er juin 2015 pour une durée de neuf ans, avec un loyer annuel de 10 123,44 euros.
- Signalement de fissures : En 2016, le locataire a signalé des fissures sur la façade du bâtiment hôtel-restaurant.
- Fermeture administrative : Après l’avis de la commission de sécurité, un arrêté de fermeture a été pris le 17 juin 2017.
Procédure et Expertise
- Le locataire a assigné la bailleresse pour remise en état des locaux et indemnisation de son préjudice.
- La bailleresse a demandé la résiliation partielle du bail pour les locaux d’hôtel-restaurant, sans indemnité, en invoquant un cas fortuit.
Après expertise judiciaire, il a été constaté que :
- Les désordres affectant le bâtiment résultaient principalement d’une conception structurelle inadaptée, propre à l’époque de sa construction.
- Ce défaut de conception était la cause prépondérante du défaut de stabilité et du danger présenté par le bâtiment.
Décision de Justice : Cas Fortuit Confirmé
La Cour d’appel a retenu que :
- Bien qu’un défaut d’entretien ait été évoqué, la cause principale des désordres résidait dans la conception structurelle d’époque, inadaptée pour un ouvrage de cette hauteur.
- Cette situation justifiait la qualification de cas fortuit, entraînant la résiliation partielle du bail sans indemnité pour la perte du local hôtel-restaurant.
La Cour de cassation a confirmé cette analyse, validant l’application de l’article 1722 du Code civil.
Enseignements à Retenir
- Cas Fortuit vs Défaut d’Entretien :
- Un cas fortuit suppose une cause extérieure ou indépendante des parties, comme un défaut de conception structurelle.
- Un défaut d’entretien imputable au bailleur exclut cette qualification.
- Impact sur le Bail Commercial :
- La résiliation du bail en cas fortuit est automatique et sans indemnité.
- Une expertise est souvent nécessaire pour déterminer la cause des désordres et qualifier un cas fortuit.
- Précautions pour les Parties :
- Les bailleurs doivent anticiper les risques liés à des vices structurels ou à l’obsolescence des bâtiments.
- Les locataires doivent signaler rapidement tout désordre pour éviter des contestations sur la responsabilité.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 Janvier 2025 – n° 23-16.764