La Cour de cassation a confirmé que, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, même en cas de rétractation ultérieure. Elle a également précisé que l’appréciation de la viléité du prix doit se faire à la date de la promesse unilatérale de vente et non à celle de la levée de l’option.
Rappel des règles de droit :
- Obligation définitive du promettant :
Selon les articles 1101, 1134 (alinéa 1er) et 1142 du Code civil (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016), une promesse unilatérale de vente constitue un engagement définitif du promettant de vendre dès la signature de l’avant-contrat. Toute rétractation postérieure n’empêche pas la réalisation forcée de la vente, sauf stipulation contraire. - Date d’appréciation de la vileté du prix :
Aux termes des articles 1101, 1134 (alinéa 1er), et 1591 du Code civil, le prix dans un contrat de vente doit être réel et sérieux. Pour une promesse unilatérale de vente, cette condition s’apprécie à la date de la promesse, car elle constitue un avant-contrat contenant les éléments essentiels du contrat définitif.
Jurisprudence applicable :
- Engagement du promettant dès la promesse :
La Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence en 2021 (Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554), établissant que la rétractation du promettant pendant le délai d’option ne fait pas obstacle à la formation du contrat. Antérieurement, la rétractation excluait toute rencontre des volontés réciproques, limitant le bénéficiaire à une demande de dommages et intérêts. - Appréciation de la vileté du prix à la date de la promesse :
Il a été confirmé (Cass. 3e civ., 20 oct. 2021, n° 20-18.514) que la validité du prix s’apprécie au moment de la promesse, et non à la date de levée de l’option, pour garantir la cohérence des engagements contractuels.
Faits de l’espèce et solution :
En l’espèce, un particulier avait consenti une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain, avec une durée prorogée jusqu’à un an après la mise en service d’une rocade voisine.
- Rétractation et levée de l’option : Le promettant a tenté de rétracter son engagement en 2011, mais le bénéficiaire a levé l’option en 2016, dans le délai prévu.
- Décision de la Cour d’appel : Les juges d’appel, en se basant sur l’état de la jurisprudence antérieur, avaient refusé d’ordonner la vente forcée, estimant que la rétractation du promettant empêchait la rencontre des volontés nécessaires.
- Cassation de l’arrêt : La Cour de cassation a censuré cette analyse, rappelant que la promesse unilatérale engage le promettant dès sa signature, indépendamment d’une rétractation ultérieure.
- Vileté du prix : La Cour a également annulé le raisonnement de la cour d’appel, qui avait apprécié la validité du prix à la date de levée de l’option, au lieu de celle de la promesse.
Conclusion :
Cette décision illustre l’importance de la sécurité juridique dans les engagements contractuels, notamment en matière de promesse unilatérale de vente. Les parties doivent être conscientes que l’engagement du promettant est ferme dès la conclusion de la promesse, et que la validité du prix s’évalue au moment de la signature.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 Novembre 2024 n° 21-12.661