Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire ne peut à la fois céder son bail à un tiers et conclure une sous-location au profit de ce même tiers, sur les mêmes locaux.
1. ⚖️ Rappel des textes applicables
Pour mémoire, voici les règles des textes applicables en la matière :
- Article 1131 du Code civil (ancien) : « L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. »
- Article 1709 du Code civil : le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer
- Article 1582 du Code civil : la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer
- Article 1717 du Code civil : autorise le locataire à sous-louer ou céder son bail, sauf clause contraire.
2. 🏗️ Rappel des faits de l’espèce
- En l’espèce, titulaire d’un bail commercial du 17 décembre 2013 sur des locaux appartenant à la société civile immobilière (la bailleresse), moyennant un loyer mensuel de 1 380 euros, la société locataire a reçu, le 6 avril 2016, paiement par la société G., d’une certaine somme au titre de la « cession de son droit au bail ».
- La société G. a exploité un commerce dans les locaux et a réglé, à compter du mois d’avril 2016, un loyer mensuel de 1 700 euros à la société locataire, laquelle a continué à s’acquitter de son loyer auprès de la bailleresse.
- Le liquidateur judiciaire de la société G., a assigné la société locataire ainsi que son gérant en nullité de la cession du droit au bail , restitution du prix, remboursement du surplus de loyer acquitté au regard du prix fixé au bail du 17 décembre 2013 et paiement de dommages et intérêts.
3. 🧑⚖️ Position de la cour d’appel et censure de la Cour de cassation
La Cour d’appel de Reims avait validé les deux contrats : cession et sous-location, considérant que l’opération reposait sur une cause réelle et que la société G. avait consenti librement à l’ensemble de ces conditions.
La Cour de cassation casse l’arrêt, considérant que :
« Un locataire ne peut, sur les mêmes locaux, conclure à la fois une cession de son bail et une sous-location au profit d’une même personne. Les engagements sont incompatibles, et rendent l’un des deux contrats nécessairement sans cause. »
4. 📝 Conclusion
Cet arrêt affirme une règle essentielle : la cession de bail commercial et la sous-location ne peuvent coexister au profit du même tiers sur les mêmes locaux.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 Mars 2025 – n° 23-17.963