Si le bail commercial ne contient pas une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués, alors il appartient au bailleur de les réaliser et d’assumer les conséquences d’un incendie résultant de ce défaut.
1. Rappel des textes légaux et de la jurisprudence
Articles 1719 et 1720 du Code civil :
- Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce.
- Il doit entretenir les lieux pour qu’ils soient utilisables pendant toute la durée du bail.
- Il ne peut transférer cette obligation qu’en présence d’une stipulation expresse et non équivoque.
Jurisprudence constante :
- Le bailleur reste responsable des vices de construction et des non-conformités existant au moment de la délivrance (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578).
- La faute du locataire ne peut réduire son droit à indemnisation que si une stipulation expresse prévoit que les travaux de sécurité sont à sa charge (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-20.879).
2. Rappel des faits
- La société DoubleTrade était locataire de locaux appartenant à CNP Assurances.
- Un incendie s’est déclaré en toiture, provenant de panneaux photovoltaïques installés par un tiers dans le cadre d’une convention conclue par la locataire.
- Le bail commercial stipulait que le locataire devait effectuer tous travaux de mise aux normes nécessaires à l’exploitation de son activité.
➡️ Toutefois, l’expertise judiciaire a révélé que dès la construction, le bâtiment présentait :
- une réserve non conforme,
- l’absence de dispositifs de désenfumage,
- l’absence de robinet d’incendie armé.
3. Analyse critique de la Cour de cassation
La Cour d’appel avait retenu la faute lourde de la locataire, pour avoir exploité les lieux sans remise aux normes pendant quatorze ans.
⚠️ La Cour de cassation casse la décision :
- La cour d’appel n’a pas constaté que le bail contenait une clause expresse transférant au locataire les travaux de conformité de sécurité incendie existants au moment de la délivrance initiale.
- Dès lors, le bailleur reste responsable du non-respect des normes existantes lors de la remise des locaux.
Conclusion : En l’absence d’une clause explicite, le bailleur ne peut pas échapper à son obligation de délivrance conforme.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 Avril 2025 – n° 23-14.105 , n° 23-15.124, n°23-14.099