Le fait d’avoir signé avec le locataire une promesse d’achat des locaux postérieurement aux demandes de libérations des lieux pour le terme du bail dérogatoire vaut renoncement à ces demandes de libération. De plus, le délai maximum de 3 ans du bail dérogatoire étant dépassé, le locataire ayant été laissé en possession des lieux, un nouveau bail commercial soumis au statut est applicable entre les Parties.
1. Rappel des textes légaux et de la jurisprudence
Aux termes de l’article L. 145-5 du Code de commerce, si, à l’expiration du bail dérogatoire et, au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
La Cour de cassation décide que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Elle confirme en cela son précédent arrêt du 8 juin 2017 en décidant qu’un bail commercial peut se former avant l’expiration de la durée maximale de 3 ans, si le terme contractuel du bail dérogatoire est antérieur Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-16.113).
La demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire procède du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, par application de l‘article L. 145-5 du Code de commerce. Cette action n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, ni a aucune autre. L’action du preneur est donc recevable (CA Douai, 23 mai 2024, n° 23/04397).
2. Rappel des faits
En l’espèce, le bail dérogatoire de 36 mois prenait fin le 31 mars 2019. Le 26 décembre 2018, le bailleur a rappelé au locataire la nécessité de libérer les lieux pour le 31 mars 2019 et, le 11 avril 2019, il l’a sommé de libérer les lieux. Cette sommation n’a pas été suivie d’effet en ce qu’aucune démarche n’a été entreprise pour reprendre effectivement possession des lieux.
A l’inverse, en novembre 2019, les parties ont signé une promesse d’acquisition des parts sociales de la SCI bailleresse, démontrant par là même que les bailleurs ont consenti au maintien dans les lieux de la société locataire, espérant en tirer un bénéfice dans la réalisation de la promesse ainsi consentie, sans que la mauvaise foi des dirigeants de la société locataire, dont il est allégué qu’ils n’auraient jamais eu d’intention de concrétiser cette promesse, ne soit démontrée.
3. Décision
Par conséquent, un bail commercial soumis au statut a pris effet à compter du 1er avril 2019 aux clauses et conditions du bail dérogatoire expiré et de son avenant du 24 juillet 2018, pour une durée de neuf ans. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
C’est en vain que la SCI bailleresse demande la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société locataire. Cette dernière respecte la destination contractuelle, à savoir la vente et l’achat de véhicules automobiles d’occasion, pièces détachées et réparation automobile. Elle ne justifie certes pas de l’assurance des locaux, mais ce manquement, en l’absence de tout sinistre, n’est pas suffisamment grave pour justifier à lui seul la résiliation du bail . Quant au paiement irrégulier du loyer, ce manquement n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation. La société locataire est condamnée au paiement de l’arriéré locatif (28 000 euros).
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 3 Avril 2025 – n° 23/05746