Intermédiaire professionnel rémunéré chargé de mettre en relation un acheteur et un vendeur, l’agent immobilier, dont l’activité est réglementée par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, doit impérativement souscrire une assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’il peut encourir du fait de son activité.
Loin d’être une simple formalité, cette souscription apparait substantielle dès lors que la spécificité et la complexité de la législation en matière immobilière accroissent les risques de mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier tant à l’égard de son mandant (I) qu’à l’égard des tiers (II).
I UNE RESPONSABILITE CONTRACTUELLE A L’EGARD DU MANDANT
L’agent immobilier reçoit un pouvoir et agit pour le compte d’autrui en vue de procéder à :
La vente d’un bien,
La recherche d’un acquéreur ou d’un locataire,
L’administration d’un bien
Il ne pourra procéder à la transaction que s’il est muni d’un mandat écrit qui fixera les limites de sa responsabilité.
Ainsi, l’agent immobilier répondra de toute inexécution ou mauvaise exécution du mandat dans les conditions de droit commun ; étant précisé qu’en présence d’un tel mandat, l’agent immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyens (A).
Néanmoins, une obligation de résultat pèse sur l’agent immobilier lorsque ce dernier intervient en qualité de rédacteur d’actes (B).
Enfin, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée en cas de manquement à son obligation de conseil et d’assistance (C).
A L’obligation de moyens de l’agent immobilier mandaté
L’article 1992 du code civil dispose que “le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion.”
L’agent immobilier est donc responsable de l’inexécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle.
A ce titre, il répond des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission dès lors qu’elles ont causé un préjudice au mandant et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage.
Les hypothèses de fautes contractuelles sont extrêmement nombreuses.
Ainsi, par exemple, en matière de bail, l’agent immobilier est tenu de s’assurer de la solvabilité des locataires (CA Versailles 3ème ch. 7 novembre 2003 n°01/06928) ainsi que de celles des cautions (CA Versailles 3ème ch. 17 octobre 2003 n°01/04984).
L’agent immobilier doit également demander au locataire la souscription d’une assurance et vérifier que cette dernière a effectivement été prise (Cass Civ 2ème, 13 octobre 2005 n°04/16.139).
La mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier suppose donc que soient établis la faute et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué par leur mandant.
En l’absence de preuve d’une faute, les tribunaux écartent toute responsabilité.
Ainsi, la jurisprudence a exonéré un agent immobilier qui avait donné congé au locataire avec offre de renouvellement malgré le décès du bailleur dont il avait ignoré la survenance (cass 3ème Civ 19 juillet 1995 n°93-14.579). Les Tribunaux ont également retenu que l’agent immobilier ne répondait pas des dégradations commises par les locataires (CA Paris, 25ème ch. A 10 février 1984 RD imm 1984 p333) ; pas plus qu’il ne devait garantir le respect des obligations locatives du locataire.
Enfin, lorsque les conditions de mise en cause de sa responsabilité sont remplies, l’agent immobilier peut toutefois l’écarter en démontrant l’existence d’un cas de force majeure ou de dol de l’une des parties.
Néanmoins, l’agent immobilier ne pourra faire échec à la mise en oeuvre de sa responsabilité en excipant d’une faute de l’un de ses préposés, l’agent immobilier étant responsable de leurs agissements fautifs.
B L’obligation de résultat de l’agent immobilier rédacteur d’actes
Dans le cadre des missions qui lui sont confiées, l’agent immobilier peut être amené à rédiger des actes juridiques pour le compte de son client.
Lorsqu’il intervient en qualité de rédacteur d’actes, la responsabilité de l’agent immobilier est plus importante puisqu’il est tenu pour responsable de :
1. toutes les conditions de forme
2. toutes les formalités consécutives (enregistrements, privilège du vendeur de fonds de commerces)
3. la sécurité des parties (capacité juridique et état juridique de l’immeuble).
Néanmoins, il convient de préciser qu’aucune faute ne peut être reprochée à l’agent immobilier qui se contente de diffuser auprès de ses clients des modèles types sans les adapter à la situation de chacun.
C Le devoir de conseil et d’assistance
La jurisprudence retient assez aisément la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation de renseignement et devoir de conseil dont l’étendue ne cesse de s’accroître.
Les tribunaux rattachent artificiellement ce devoir au mandat qui comporterait une obligation accessoire de conseil à côté de l’obligation principale d’exécuter la prestation promise.
Ce devoir de conseil s’explique essentiellement par le fait que les agents immobiliers sont des professionnels qui doivent, en raison de leur supériorité technique, informer leurs clients, non-professionnels, sur les circonstances qui entourent l’opération qu’ils envisagent mais aussi sur ses conséquences.
Ainsi, la jurisprudence a sanctionné le manquement à ce devoir de conseil dans le cas d’un agent immobilier qui n’avait pas informé ses mandants de l’absence de droit au renouvellement d’un bail commercial (cass 1re civ 11 juin 2002 n°99-21.147) ou avait proposé à son client la location de locaux “à usage d’activité” qui se révèlent incompatibles avec son activité de concessionnaire (CA Versailles 12 ch. 1, 14 octobre 2004 n°03/05370).
Ce devoir de conseil impose à l’agent d’informer son client de tous les risques que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de consulter utilement son client sur la façon de les éviter.
Néanmoins la responsabilité de l’agent qui a failli à ce devoir ne sera pas retenue lorsque le mandataire est un professionnel qui peut se renseigner lui-même.
II UNE RESPONSABILITE DELICTUELLE A L’EGARD DES TIERS
En principe, l’agent immobilier n’est pas responsable à l’égard des tiers étrangers au contrat de mandat.
Néanmoins, la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier à l’égard des tiers peut être mise en oeuvre en cas de dépassement de pouvoirs (A), de délit ou quasi-délit (B) ou bien encore en cas de manquement à son obligation de conseil (C).
A Dépassement de pouvoirs
L’agent immobilier répond tout naturellement de l’ensemble des actes qui relèvent d’un dépassement de pouvoirs.
De même, sa responsabilité délictuelle peut être engagée par le tiers lorsque l’agent immobilier agit en son nom propre, sans faire connaître ses qualités.
B Délit ou quasi-délit
L’agent immobilier engage sa responsabilité pour tous les délits et quasi-délits commis dans l’exécution de son mandat, sans qu’il soit besoin de rechercher s’il a agi conformément ou pas aux instructions de son mandant.
Ainsi, il a été jugé que la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier était engagée lorsque ce dernier avait omis de présenter aux acquéreurs un état parasitaire (CA Bordeaux, 16 septembre 2002, n°98/00780).
C Violation de son devoir de conseil
Le devoir de conseil qui puise sa source dans le mandat ne devrait exister qu’à l’égard du mandant et non à l’égard du cocontractant de ce dernier.
Néanmoins, très tôt la jurisprudence a retenu la responsabilité de l’agent immobilier en cas de manquement à son devoir de conseil vis-à-vis du tiers en posant pour principe que le rôle de l’agent immobilier ne consistait pas seulement à rapprocher deux personnes autour d’une transaction immobilière mais aussi à réunir les conditions qui assureront la régularité de cette transaction.
Fondée sur l’article 1382 du code civil, cette obligation consiste pour l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte à s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique dudit acte, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.
Ainsi, la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier a été retenue lorsque ce dernier a :
rédigé un compromis de vente de parkings alors que le vendeur n’en était pas propriétaire (CA Dijon, 12 février 1998 JCP E 1998 p 1716)
inséré une clause nulle dans un bail commercial dont il était le rédacteur, cette clause ayant généré un préjudice au cocontractant du mandant (Cass 1 ère civ, 7 avril 1999, n°90-18.151)
vendu un immeuble sachant qu’il était frappé d’une servitude de démolition (Cass 3eme civ, 29 mars 2000, n°98-15.215).
La jurisprudence apprécie très rigoureusement le respect de ce devoir de conseil et estime que le respect de ce devoir s’impose même lorsque l’agent immobilier intervient sans être rémunéré. Ainsi, la responsabilité de l’agent immobilier qui était intervenu gratuitement à titre amical a été retenue pour n’avoir pas vérifié la consistance du bien loué (CA Paris, 6eme ch. B 1er mars 2007, n°06/05700).
Enfin, il y a lieu de préciser que depuis la loi du 17 juin 2008, le délai de prescription pour engager la responsabilité de l’agent immobilier est de cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil).
Comme pour toute action en responsabilité civile, la réparation du préjudice prend la forme de dommages-intérêts dont le montant est souverainement apprécié par le juge et calculé sur la valeur du dommage au jour de la décision du tribunal.
L’indemnisation devra couvrir l’intégralité du préjudice.
Ainsi, l’agent immobilier qui choisit un locataire dont la solvabilité est insuffisante pour faire face à ses engagements doit être condamné au paiement des loyers impayés et au versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, ainsi qu’au règlement des primes d’assurance inutilement payées par le propriétaire (CA Paris, 6ème ch. B, 25 mars 2004, no 2002/11824, SA Sté Isambert c/ Prud’homme : Revu. Loyers 2004, 482, note J. Rémy).
Les différends entre agents immobiliers et particuliers sont souvent dus à une insuffisante compréhension des droits et obligations de chaque partie.
Dans ce domaine aussi un avis d’avocat est sans doute opportun.