L’article 1622 du code civil relatif à l’action en diminution de prix est applicable à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le point de départ du délai d’un an est la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l’immeuble vendu ne pouvant être opérée qu’à cette date.
Le droit commun de la vente s’applique de manière résiduelle aux ventes d’immeubles à construire lorsqu’il ne contrarie aucune règle de droit spécial. Néanmoins, certaines de ses dispositions semblent inadaptées. C’est le cas pour l’action ouverte au vendeur en cas de défaut de contenance du bien vendu.
L’article 1622 du code civil prévoit que l’action en diminution du prix ou en résiliation du contrat doit être intentée dans un délai d’un an à compter du jour de la formation du contrat, à peine de déchéance. Ce point de départ est très défavorable à l’acquéreur d’un immeuble à construire, dès lors qu’il peut s’écouler plus d’un an entre la signature de l’acte et la livraison du lot.
Or, ce n’est qu’à cette dernière date que l’acquéreur peut découvrir une éventuelle différence de surface entre la chose promise et la chose livrée. Ce constat a conduit la doctrine à s’interroger sur l’applicabilité des articles 1617 et suivants du code civil aux contrats de vente d’immeuble à construire.
La Cour de cassation s’est prononcée en faveur du principe de l’application de l’article 1622 du code civil à la VEFA. Cependant, pour pallier cette difficulté, elle précise que le délai préfix d’un an court à compter de la livraison (V. Civ. 3e, 24 nov. 1999, Bull. civ. III, n° 225).
En l’espèce, un vendeur avait été condamné à restituer aux acquéreurs une partie du prix au titre d’une différence de superficie sur le fondement de l’article 1622 du code civil. Le moyen critiquait l’arrêt d’appel pour avoir, en méconnaissance de la lettre de ce texte, fixé le point de départ de la prescription annale non pas au jour de la conclusion de l’acte de vente mais au jour de la livraison.
La Cour de cassation rejette ce pourvoi en rappelant, d’une part, que l’article 1622 du code civil est applicable à la vente en l’état futur d’achèvement et, d’autre part, que le point de départ du délai préfix d’un an est la date de la livraison, la vérification de la superficie de l’immeuble ne pouvant être opérée qu’à cette date.
Enfin, il faut noter que le vendeur condamné à restituer une partie du prix ne dispose pas de recours contre le locateur d’ouvrage responsable de l’erreur sur la superficie. La Cour de cassation estime que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même un préjudice indemnisable permettant une action en garantie (V. Civ. 3e, 8 nov. 2006, Bull. civ. III, no 222).
Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 11 janvier 2012 n° 10-22924