Suite à la signature d’une promesse synallagmatique de vente, en cas de non réalisation de la vente du fait de l’acquéreur, et même si le vendeur ne demande pas la vente forcée, l’agent immobilier a droit au paiement de ses honoraires en application de la clause pénale prévue au mandat.
Cadre Légal : Article 6 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précise que :
« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû […] avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
Points essentiels :
- La rémunération de l’agent immobilier nécessite un acte écrit formalisant l’engagement des parties.
- Cet acte n’est pas obligatoirement un acte authentique. La signature d’une promesse synallagmatique de vente ou d’un compromis suffit.
Jurisprudence Consistante sur le Droit à Rémunération
Plusieurs décisions judiciaires ont confirmé qu’une promesse synallagmatique de vente constitue un accord définitif sur les éléments essentiels du contrat (la chose et le prix). Dès lors :
- Le vendeur et l’acquéreur ne peuvent refuser la réitération sans commettre une faute.
- L’agent immobilier peut prétendre à sa rémunération ou à une indemnisation même en l’absence d’acte authentique.
Exemples jurisprudentiels :
- Cass. 1re civ., 10 octobre 2018, n° 16-21.044 : La promesse de vente constitue un engagement ferme permettant à l’agent immobilier de revendiquer sa rémunération.
- Cour d’appel, Pau, 21 juin 2022, n° 21/01106 : Le refus de réitération engage la responsabilité de l’acquéreur, justifiant le droit à indemnisation de l’intermédiaire.
Cas d’Espèce : Compromis de Vente Sans Condition Suspensive
Dans cette affaire, les faits sont clairs :
- Un compromis de vente a été signé entre les parties, sans condition suspensive d’obtention de prêt.
- Les conditions de droit commun étaient remplies, et la rencontre des consentements sur la chose et le prix suffisait à conclure le contrat.
Cependant, l’acquéreur a refusé fautivement de signer l’acte authentique. Par conséquent :
- L’agent immobilier n’a pas pu percevoir les honoraires de 12 000 euros fixés dans le compromis.
- Ce préjudice est directement imputable au refus de l’acquéreur, qui doit donc indemniser l’agent à hauteur du montant des honoraires.
Appréciation de la Cour d’Appel
La Cour d’appel de Nancy, dans son arrêt du 9 décembre 2024, a confirmé que :
- La signature de la promesse synallagmatique constituait un engagement ferme, permettant au vendeur d’obtenir la réitération par voie judiciaire.
- Le refus de l’acquéreur est une faute justifiant l’application de la clause pénale prévue dans le mandat.
- L’agent immobilier a droit au paiement de ses honoraires, même en l’absence de réitération par acte authentique.
Conclusion
Cet arrêt rappelle l’importance des engagements pris lors d’une promesse synallagmatique de vente. En cas de refus injustifié de l’acquéreur de réitérer l’acte de vente authentique, l’agent immobilier est en droit de réclamer ses honoraires contractuellement fixés, comme le prévoit la loi et la jurisprudence.
Pour les professionnels du secteur, il est crucial de sécuriser leurs droits via des clauses pénales dans les mandats et de veiller à ce que les compromis signés respectent les exigences légales. Les engagements pris dans un compromis ont une valeur juridique forte, même sans acte authentique.
Cour d’appel, Nancy, 1re chambre, 9 Décembre 2024 n° 23/02384