La nullité du mandat doit être prononcée dès lors que la remise immédiate du mandat n’est pas prouvée et que les clauses d’exclusivité et/ou pénale ne sont pas rédigées en caractères très apparents.
1. Contexte légal et jurisprudentiel
L’article 78 du décret de 1972 impose que:
- certaines clauses, notamment celles d’exclusivité et pénale, doivent figurer en caractères très apparents dans le mandat.
- de remettre immédiatement au propriétaire un exemplaire du mandat exclusif au mandant.
À défaut, ces clauses et le mandant sont frappées de nullités. La jurisprudence a confirmé cette exigence à plusieurs reprises :
➡️ la remise immédiate d’un des exemplaires du mandat comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même (Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 25 février 2010 pourvoi numéro 08-14.787)
➡️ Même si elle est parfaitement lisible, la clause pénale écrite en petits caractères n’est pas applicable, la loi Hoguet et son décret d’application imposant qu’une telle clause soit mentionnée en caractères très apparents. (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 janvier 2018 n°16-26099)
➡️ une clause pénale doit donc être rédigée en caractères très apparents en gras et donc ne pas être comme d’autres stipulations du mandant (Cour d’appel, Besançon, 1re chambre civile et commerciale, 21 Septembre 2020 n°19/00354 ; Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 22 novembre 2019 n° 17/02781).
2. Application en l’espèce
Dans l’affaire jugée par la Cour d’appel de Reims, le mandat exclusif de vente comportait des clauses d’exclusivité et pénale rédigées dans les mêmes caractères que le reste du texte, sans mise en évidence particulière.
De plus, il apparaît que M. [U] a signé le mandat litigieux le 12 décembre 2019 alors que la demande d’exécution immédiate et le formulaire de rétractation, qui y sont annexés, sont datés, d’une encre distincte de celle de sa signature, du 10 décembre 2019, soit à une date antérieure à la signature du mandat auquel ils sont rattachés.
En outre, il n’est pas démontré qu’une copie de ces deux documents lui a été remise par la suite, ceux-ci étant établis en deux exemplaires, selon la mention portée, alors qu’ils concernent trois signataires, ce qui constitue des irrégularités supplémentaires.
Ces manquements ont conduit la cour à prononcer la nullité du mandat et à débouter l’agent immobilier de sa demande de commission.
Conclusion
Le respect scrupuleux des formalités légales dans la rédaction et la conclusion des mandats est essentiel pour les agents immobiliers. Toute négligence peut entraîner la nullité du mandat et la perte du droit à commission.