Un agent immobilier ne peut percevoir une commission que si la vente a été effectivement conclue et constatée dans un acte signé par les parties, même si le mandat prévoit que le mandant s’engage à signer la vente avec tout acquéreur présenté par l’agence. Cependant, en cas de mandat exclusif, une clause pénale peut prévoir une indemnisation en cas de violation de l’exclusivité par le vendeur.
1️. Rappel des règles de droit et de la jurisprudence
1.1. Rémunération de l’agent immobilier et obligation de conclusion de la vente
Il résulte du rapprochement de l’article 6 alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 :
- qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ;
- qu’un tel mandat ne permet pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément,
- que le refus du mandant de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé sauf s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;
La jurisprudence considère que :
- le fait que le vendeur se soit engagé dans le mandat à signer toute promesse de vente ou de compromis de vente aux prix, charges et conditions du mandat, ne donne pas pouvoir à l’agent immobilier de signer la promesse en ses lieu et place, dès lors que le mandat ne contient pas de clause expresse lui donnant ce pouvoir (Cass. 3e civ., 12 avr. 2012, n° 10-28.637)
- la théorie du mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives (Cass. 1re civ., 31 janv. 2008, n° 05-15.774 : JurisData n° 2008-042512).
- le mandat confié à l’agent immobilier étant un mandat d’entremise ne permettant pas à l’agence de signer la vente en lieu et place de la mandante, cette dernière peut sans faute refuser de s’engager avec un acquéreur découvert en exécution de ce contrat d’entremise, de sorte que l’agent immobilier n’a ni le droit à sa rémunération ni à l’application de la clause pénale. (Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 17-14.181 et 17-14.341)
1.2. Mandat exclusif et clause pénale
- Un mandat exclusif interdit au mandant de négocier ou vendre son bien sans passer par l’agent immobilier.
- En cas de violation, une clause pénale peut prévoir une indemnisation correspondant aux honoraires que l’agent aurait perçus en cas de vente.
- Toutefois, la clause pénale peut être réduite par le juge si elle est manifestement excessive.
2️.Rappel des faits
Dans cette affaire, Mme F. avait confié à l’agence Etude Lodel un mandat exclusif pour la vente d’un bien immobilier. Ce mandat précisait que :
- Mme F. s’engageait à signer la vente avec tout acquéreur présenté par l’agence, sauf à payer une indemnité forfaitaire correspondant aux honoraires de l’agence.
- En cas de non-respect de l’exclusivité, une clause pénale prévoyait le paiement immédiat des honoraires à titre d’indemnité.
Or, la vente n’a pas été conclue. Mme F. a refusé de s’engager avec un acquéreur présenté par l’agence. L’agence a donc réclamé une indemnité au titre du refus de signer ainsi qu’une indemnité pour violation de l’exclusivité, invoquant la publication d’annonces du bien sur plusieurs plateformes avant la fin du mandat exclusif.
3. La décision rendue
🔹 Sur la demande de commission, la Cour a :
- Rejeté la demande de l’agence : l’agence ne pouvait pas exiger d’honoraires puisque la vente n’avait pas été conclue et que l’agent immobilier n’avait pas reçu mandat expresse du mandant de signer la vente.
- Le refus de Mme F. de signer ne pouvait être assimilé à une faute justifiant une indemnisation, en l’absence de preuve d’une manœuvre frauduleuse pour éviter de rémunérer l’agence.
🔹Sur la violation du mandat exclusif, la Cour a considéré que :
- Mme F. avait publié des annonces pour vendre le bien avant l’expiration du mandat exclusif.
- La clause pénale du contrat était donc applicable, mais le montant de 15 000 € a été jugé excessif.
- Le juge a réduit l’indemnité à 8 000 €, considérant qu’aucune preuve de négociation parallèle n’avait été apportée, mais que la mise en ligne d’annonces violait néanmoins les engagements du mandat.
Conclusion
1. Un agent immobilier ne peut réclamer d’honoraires si la vente n’a pas été conclue même en présence d’une clause imposant au mandant de signer la vente si une offre au prix lui est soumise
2. Une clause pénale peut être appliquée en cas de violation du mandat exclusif, mais son montant peut être réduit s’il est jugé excessif.
Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 1, 9 Février 2024 n° 22/01139