En matière de baux d’habitation, la Loi ALUR a profondément modifié la loi du 06 juillet 1989 en intégrant le statut de la location meublée, l’encadrement des loyers et créé la Garantie Universelle des Loyers, en modifiant les délais de délivrance des congés et la vente à la découpe. Toutes ces modifications qui font l’objet de la formation dispensée par le cabinet posent la problématique de leur application dans le temps.
En outre, la loi ALUR a instauré des modifications notamment en matière :
• de champ d’application de la loi de 1989 ;
• de contenu du contrat de location ;
• de règles de fixation du loyer ;
• de congés ;
• de vente à la découpe ;
• de meublés touristiques.
• d’obligation d’assurance du locataire ;
• de restitution du dépôt de garantie ;
• de travaux dans le logement ;
• de détecteurs de fumée ;
Pour ce qui est de l’application dans le temps de la loi nouvelle, on retiendra de son article 14 qu’en principe les contrats de location en cours au 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur du texte, demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
Ce principe connaît toutefois deux séries d’exception.
– Concernant les locaux loués vides, pour les contrats en cours au 27 mars 2014 et mentionnés au premier alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR (soit, les locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur), les articles 7 (obligations du preneur), 17-1 (révision du loyer), 20-1 (mise en conformité des logements indécents), 21 (quittance de loyer) et 23 (charges locatives) de la loi de 1989, dans leur rédaction résultant de la loi ALUR, sont applicables.
Par ailleurs, l’article 11-1 de la même loi (vente à la découpe), dans sa rédaction résultant de loi ALUR, leur est applicable pour les congés délivrés après le 27 mars 2014.
– Pour les contrats de location meublée à titre de résidence principale (mentionnés au premier alinéa de l’art. L. 632-1 du CCH, dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR) en cours au 27 mars 2014, les articles 6 (obligations du bailleur), 7 (obligations du preneur), 20-1 (mise en conformité des logements indécents) et 25-11 (compétence de la commission départementale de conciliation pour l’examen des litiges relatifs aux logements meublés et relatifs aux loyers, aux congés, à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement) de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction résultant de la loi ALUR, sont applicables.
On notera de la décision du Conseil constitutionnel relative au texte (Cons. Constit., 20 mars 2014, n° 2014-691 DC) qu’il ressort de l’article 14 de la loi ALUR que le principe énoncé de la non-application des dispositions nouvelles aux baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi vaut « y compris s’ils ont fait l’objet d’une reconduction tacite après cette entrée en vigueur ».