La Cour de Cassation a rendu une décision amenant deux éclaircissements importants: (1) la sanction de la réputation non écrite, introduite dans le statut des baux commerciaux par la loi PINEL du 18 juin 2014, est applicable aux baux en cours, (2) et l’action tendant à voir réputé non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription.
Pour mémoire, la loi du 18 juin 2014 a modifié (entre autres) l’article 145-15 du Code Commerce en remplaçant la sanction de la nullité par la réputation non écrite.
Depuis lors, l’article L 145-15 du Code de Commerce dispose que :
« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »
En d’autres termes, même si le bail a été signé antérieurement à la loi PINEL du 18 juin 2014, le Bailleur et/ou le Preneur peuvent invoquer la réputation non écrite d’une clause ou d’une stipulation contraire :
- à la durée du bail (article L 145-4 du Code de Commerce)
- la révision légale du loyer dite triennale (article L 145-38 du Code de Commerce)
- la révision légale résultant de l’évolution de plus ou moins de 25% résultant de l’application de l’indexation (article L 145-39 du Code de Commerce)
- intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes (article L 145-40 du Code de Commerce)
- l’établissement d’un état des lieux d’entrée, de sortie et à chaque cession (article L 145-40-1 du Code de Commerce)
- l’établissement d’un inventaire des catégories de charges impôts taxes et redevances (article L 145-40-2 du Code de Commerce)
- à la communication des états des travaux réalisés au cours des trois dernières années et trois années à venir (article L 145-40-2 du Code de Commerce)
- à une clause résolutoire ou la possibilité d’accorder des délais au locataire pour résoudre le manquement (article L 145-41 du Code de Commerce)
- aux mécanismes de la despécialisation (articles L. 145-47 à L. 145-54 du Code de Commerce)
En l’espèce, la société Haussmann-Italiens, aux droits de laquelle est venue une SCI, a donné à bail à M. Y… des locaux commerciaux à compter du 1er avril 1998 pour une durée de neuf années.
Le bail a été renouvelé le 1er octobre 2007 dont le loyer a été fixé judiciairement à la somme annuelle de 57 970 euros en principal.
Le 5 août 2014, la SCI a délivré au locataire un commandement de payer la somme de 19 589,13 euros au titre des loyers et charges dus au 28 juillet 2014, puis l’a assignée en référé en acquisition de la clause résolutoire. Un arrêt du 19 novembre 2015, qui a déclaré acquise la clause résolutoire au 5 octobre 2014, a été cassé (3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 16-12.179).
Le 13 janvier 2016, la société Cap Aud a assigné à jour fixe la SCI aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause de révision du loyer stipulée au bail, annuler le commandement de payer et, subsidiairement, se voir accorder des délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire. La SCI a soulevé l’irrecevabilité des demandes et conclu au rejet de la demande de délais.
Un jugement du 23 mars 2017 a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société Cap Aud et désigné la société X… Z… en qualité de liquidateur judiciaire.
La SCI fait grief à l’arrêt de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la société locataire en contestation des clauses du bail, de déclarer la locataire recevable en ses demandes et, en conséquence, de déclarer que la clause de révision stipulée aux termes de l’article XIV du bail commercial du 20 mars 1998 est réputée non écrite.
La Cour de Cassation rejette les demandes de la SCI bailleresse.
Elle considère en effet que la cour d’appel a relevé que la loi du 18 juin 2014, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce, leur caractère réputé non écrit.
Elle a retenu à bon droit que ce texte est applicable aux baux en cours et que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription.
Elle en a exactement déduit que l’action tendant à voir réputer non écrite la clause du bail relative à la révision du loyer, formée le 13 janvier 2016, soit après l’entrée en vigueur de la loi précitée, était recevable.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 novembre 2020 n° 19-20.405