L’installation des sprinklers, en ce compris les réserves et cuves assurant l’alimentation du système constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil.
En l’espèce, la société locataire rappelle que, sur le fondement des dispositions du bail, elle est tenue d’une obligation de surveillance et d’entretien de l’installation sprinkler y compris des réserves et des cuves.
Cette obligation exclut les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil qui restent à la charge du bailleur comme le précise l’article 8.2.1 du contrat de bail
En l’espèce, les travaux dont il est demandé le remboursement résulte du remplacement de la vessie USD du réseau de sprinklers à savoir le changement du système fixe d’extinction incendie lequel est intrinsèquement lié à la structure de l’immeuble
Les travaux ont notamment nécessité la location d’un engin de levage, la vidange, la manutention et l’ouverture de l’unité de stockage et le remplissage après changement de la cuve interne de 1.500 litres d’émulseur récupéré préalablement dans des réservoirs lors de la vidange
Il s’agit d’opérations lourdes et complexes qui constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.
La cour renvoie au jugement entrepris qui a repris de manière détaillée les clauses du bail pertinentes au regard du litige. Il y sera ajouté qu’aux termes de l’article 8.2.1., le preneur supporte le coût de l’ensemble des réparations qui deviendraient nécessaires dans l’immeuble au cours du bail, à l’exception de celles prévues à l’article 606 qui sont à la charge de la bailleresse.
Il s’évince de ces clauses que celles-ci ne transfèrent pas sur la locataire les grosses réparations au sens de l’article 606 relatives à l’installation des sprinklers, en ce compris les réserves et cuves assurant l’alimentation du système, celle-ci étant tenue des seules dépenses d’entretien et des réparations, à l’exception de celles prévues à l’article 606, et du remboursement des contrats d’entretien y afférent.
S’agissant des deux factures des 5/12/2013 et 22/01/2014 de l’entreprise ATLANTIQUE AUTOMATISQMES INCENDIE, la cour renvoie au descriptif détaillé desdites factures, correspondant aux pièces produites par la bailleresse, tel que repris par le jugement de première instance.
La cour renvoie également à la motivation pertinente du jugement entrepris qu’elle adopte, et qui a apprécié la nature des travaux, lesquels excèdent l’entretien et les réparations des éléments du système d’extinction incendie incombant à la locataire par application des clauses du bail, le jugement ayant relevé que les travaux visés dans les factures s’analysent comme des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil s’agissant notamment du remplacement de la vessie USD (Unité de Stockage et de Dosage) et de la mise en oeuvre du rapport ESI. Il sera ajouté qu’il résulte de la pièce 13 de la bailleresse que la protection sprinkler est un système d’extinction automatique fixe, l’installation étant un ensemble hydraulique constitué par un poste de contrôle et un réseau de canalisations équipées de têtes sprinklers permettant de déverser une quantité d’eau adaptée au sinistre sur une zone de surface prédéterminée à partir d’une ‘source d’eau’ constituée de la réserve d’eau et d’une pompe. Les travaux dont il est demandé le remboursement ont eu pour objet de remplacer la vessie USD, qui est la cuve interne de stockage, fuyarde, engendrant de la corrosion et un risque d’injection ‘par circuit préférentiel en lieu et place de l’émulseur’ ; la vessie USD est un élément essentiel du système d’extinction fixe d’incendie intrinsèquement lié à la structure de l’immeuble comme l’a relevé le jugement, son objet étant d’assurer la sécurité et pérennité de l’immeuble.
S’agissant des travaux d’installation d’un compteur de niveau d’émulseur sur l’alimentation eau du réservoir et de remise à niveau de l’émulseur posé (2431 euros et 10 710 euros), ces postes sont qualifiés d’optionnels sur la facture de l’entreprise ATLANTIQUE AUTOMATISME INCENDIE du 22/01/2014 de sorte que la bailleresse n’établit pas que ces dépenses étaient nécessaires pour l’entretien du système incendie ; il s’agit comme l’a relevé le jugement entrepris de la seule volonté de la bailleresse d’améliorer ses installations. S’agissant de la visite triennale USD (6500 euros HT), celle-ci est également mentionnée comme étant en option et elle est consécutive au remplacement de la vessie USD de sorte qu’elle n’a pas à être prise en charge par la locataire. Enfin c’est à juste titre que le jugement entrepris a retenu que la facture semestrielle de 5 641,45 euros HT avait déjà été réglée par la locataire, à qui elle est imputable, cette somme ayant été prélevée sur les provisions sur charges courantes versées par la locataire de sorte qu’elle ne pouvait à nouveau être réclamée.
Par conséquent, lorsque le bail laisse au bailleur les travaux « article 606 », le remplacement d’un système d’extinction incendie par protection sprinkler est à sa charge selon la Cour d’appel de Paris.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 1 Septembre 2021 n°19/09404