Le droit d’ option du bailleur commercial n’est subordonné à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription pour le contester en justice ou à être motivé.
1. Rappel des textes légaux et de la jurisprudence
Pour mémoire, en application de l’article L 145-57 du Code de Commerce, le bailleur peut après avoir offert ou accepter le principe du renouvellement, et tant que les parties ne sont pas d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, changer d’avis et exercer un droit d’option lui permettant de refuser le renouvellement au preneur en versant une indemnité d’éviction.
Lorsque le bailleur exerce ce droit d’option aucune forme n’est obligatoire ni mention légale ne sont à reproduire. (Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 Mai 1997 – n° 95-15.157)
2. Faits de l’espèce
En l’espèce, le 3 février 2009, M. [O] (le locataire) a pris à bail des locaux appartenant à la Société civile immobilière Pyrénées (la bailleresse) à usage de commerce d’horlogerie, de bijouterie, d’orfèvrerie et d’objets d’art pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2008.
Par acte du 19 août 2016, le locataire a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017.
Par lettre recommandée du 17 janvier 2018, la bailleresse lui a adressé un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé et, le 12 mars 2018, le preneur a refusé le nouveau prix proposé.
Le 12 juin 2018, la bailleresse a exercé son droit d’option, notifiant au preneur son refus du renouvellement du bail.
Par acte du 23 septembre 2020, le locataire a assigné la bailleresse en annulation de son droit d’option et en constatation du renouvellement du bail commercial à compter du 19 novembre 2016.
La locataire a soutenu le contraire considérant que la forme prévue à l’article L 145-9 du Code de Commerce (acte de commissaire de justice) aurait dû être respecté et qu’il aurait fallu à peine de nullité du dit acte l’informer du fait qu’il disposait d’un délai de deux ans pour contester ledit droit d’option.
3. Décision de la Cour de Cassation
La Cour de Cassation rejette ce pourvoi
En effet, la cour d’appel a, d’abord, énoncé, à bon droit, que les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du Code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé.
Elle a, ensuite, exactement retenu que la bailleresse avait la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’était pas prescrite, et constatant qu’elle avait exercé ce droit par un acte du 12 juin 2018 dépourvu de toute équivoque quant à son intention de mettre fin au bail avant l’expiration d’un délai de deux ans suivant la date de prise d’effet du bail renouvelé, elle en a justement déduit que ce droit avait été valablement exercé.
4. Conclusion
Cet arrêt réaffirme la liberté du bailleur dans l’exercice de son droit d’option en matière de bail commercial, en précisant qu’aucune formalité particulière ni mention spécifique n’est requise pour sa validité.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 Mars 2025 n° 23-20.030