EN matière de bail commercial, lorsqu’un congé avec refus de renouvellement a été délivré, le preneur perd le bénéfice du droit de préemption.
Pour mémoire, il résulte des articles L. 145-28 et L. 145-46-1 du Code de commerce que le preneur évincé à la suite d’un refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction, ayant perdu de ce fait la qualité de locataire titulaire du bail en cours, ne peut pas se prévaloir du droit de préemption légal prévu en cas de cession des locaux loués.
La Cour d’appel de Paris s’était déjà prononcé en ce sens : lorsque le bail a pris fin par l’effet d’un congé avec refus de renouvellement ou par l’effet du refus opposé par le bailleur à la demande de renouvellement formulée par le locataire, et que celui-ci se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction en vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce , il n’y a plus de bail en cours ; le preneur évincé ne peut donc se prévaloir du droit de préemption (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 28 Mars 2018 – n° 16/13272)
En l’espèce, par acte en date du 28 mai 2007, Mme [S], aux droits de laquelle est venue Mme [U] [G], a donné à bail à la société Pram des locaux commerciaux (lots n° 1 et 7) sis au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2007, pour se terminer le 31 mars 2016.
Par acte du 19 novembre 2015, la société Pram a sollicité le renouvellement du bail, que la bailleresse a refusé par acte du 17 février 2016, donnant à la preneuse congé pour le 31 mars 2016 à minuit avec offre de versement d’une indemnité d’éviction.
Par acte du 2 décembre 2016, Mme [G] a vendu les locaux à la société civile immobilière de la Molière.
Par application des articles L. 145-28 et L. 145-46-1 du Code de commerce, le preneur évincé à la suite d’un refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction, perd de ce fait la qualité de locataire titulaire du bail en cours.
Ainsi, le locataire qui, en l’espèce, n’a pas contesté ce congé et sa qualité d’occupant, ne peut se prévaloir, à défaut de droit de préférence conventionnel (inexistant au cas présent), du droit de préemption prévu en cas de cession des locaux loués.
La demande de la société locataire tendant à voir prononcer sa substitution dans les droits de la société cessionnaire au titre de la vente immobilière conclue après la date d’effet du congé avec refus de renouvellement est donc rejetée.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 25 Janvier 2024 n°21/15897