En matière de bail commercial, même si le bailleur ne notifie pas aux créanciers inscrits sa demande de résiliation, il peut tout de même obtenir une décision en référé pour, d’une part, prononcer la résiliation du bail, et/ou, d’autre part, obtenir une provision sur la dette locative. Cependant, l’absence de notification rend la résiliation inopposable aux créanciers inscrits.
Obligation légale de notification : que dit l’article L. 143-2 du Code de commerce ?
- Le propriétaire-bailleur qui demande la résiliation d’un bail commercial concernant un bien grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers inscrits.
- Cette notification doit se faire au domicile élu par ces créanciers dans leurs inscriptions.
- Le jugement ne peut intervenir qu’après un délai d’un mois suivant la notification.
Le but de cet article est de permettre aux créanciers inscrits de :
- Se substituer au débiteur pour protéger leur garantie,
- Agir dans un délai d’un mois.
Cependant, ces créanciers n’ont pas la qualité de partie à l’instance en résiliation du bail.
Jurisprudence en cas de défaut de notification
Selon la jurisprudence, le défaut de notification n’empêche pas la résiliation du bail commercial, mais limite ses effets et considère que:
- Même si l’assignation en résiliation du bail commercial n’est pas notifiée aux créanciers inscrits, le bail peut quand même être résilié. Cependant, cette résiliation restera inopposable aux créanciers inscrits. (Cour d’appel, Dijon, 2e chambre civile, 6 Avril 2023 n°22/01340)
- L’absence de la notification aux créanciers inscrits de l’assignation en résiliation du bail commercial n’est pas un motif de rejet de la demande et donc de l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire à l’égard du preneur, mais a seulement pour conséquence de rendre cette résiliation inopposable aux créanciers inscrits. (Cour d’appel, Chambéry, 1re chambre, 21 Juin 2022 n°21/02060)
- Le défaut de notification de la procédure de résiliation du bail commercial au créancier titulaire d’un nantissement sur le fonds de commerce lui cause un préjudice et engage la responsabilité du bailleur. (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 octobre 2018 n°17-16.828)
Ainsi, l’absence de notification n’a pour conséquence que de rendre la résiliation inopposable aux créanciers inscrits.
Elle n’empêche en rien le bailleur d’intenter ou poursuivre une action en résiliation du bail et/ou paiement d’une provision à valoir sur la dette locative.
Cas pratique : acquisition de la clause résolutoire et provision sur arriéré locatif
En l’espèce, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.
C’est donc à tort que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé au motif que le bailleur n’avait pas produit un « état des inscriptions ».
Le preneur n’a pas apuré l’arriéré locatif dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Son expulsion doit être ordonnée et il convient d’octroyer au bailleur une provision à valoir sur l’arriéré de loyers à la date de la résiliation, dont le montant non sérieusement contestable s’élève à 7523 euros.
Après application de la clause pénale de 10 % stipulée au bail , le montant non sérieusement contestable de sa dette locative peut être évalué à 8 275 euros.
Cour d’appel, Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 24 Octobre 2024 n° 24/04142