Dans le cadre d’un bail commercial, lorsqu’une habitation est louée, la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de fournir, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de l’habitation principale, un logement décent.
Les Obligations du Bailleur : Articles du Code Civil
Pour mémoire l’article 1709 du Code Civil considère que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.
L’article 1719 du Code Civil rappelle que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.
Jurisprudence Récente : Rappels de la Cour de Cassation
Récemment, la Cour de Cassation avait déjà été amené à rappeler que :
Obligation de délivrance d’un logement décent
- le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent. Seul un événement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 Juin 2024 n° 23-15.226)
Responsabilité du locataire
- le comportement fautif du locataire peut constituer un cas de force majeure ou la cause exclusive du dommage, de nature à exonérer totalement le bailleur de sa responsabilité pour les préjudices subis par le locataire. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Janvier 2024 n° 22-15.848)
Cas d’espèce : Bail de locaux à usage mixte commercial et d’habitation
En l’espèce, le 24 mai 2004, les bailleurs ont donné à bail commercial au locataire un immeuble comportant un rez-de-chaussée à usage commercial et un premier étage à usage d’habitation.
En 2017, la locataire a assigné les bailleurs en paiement de travaux de reprise de l’appartement pour le rendre habitable et de mise en conformité du local commercial et en paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.
Pour rejeter les demandes de la locataire, la Cour d’appel avait retenue que l’état du logement situé au premier étage était connu du preneur dès sa prise à bail le 24 mai 2004, qu’il n’a sollicité qu’en 2015 une expertise judiciaire pour constater la non conformité de l’appartement aux normes de décence et que sa demande est hors délai.
La Cour de Cassation censure cette analyse.
En effet, en statuant ainsi, alors que la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Conclusion
La jurisprudence souligne donc que le bailleur, dans le cadre d’un bail commercial, reste tenu de garantir un logement décent et en bon état pendant toute la durée du bail, peu importe si le locataire avait connaissance des défauts initiaux.
Cela réaffirme le principe de protection du preneur, et place sur le bailleur une responsabilité continue, essentielle pour préserver la jouissance paisible du locataire.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Novembre 2024 n° 23-12.650