Le loyer du bail commercial d’un local à usage d’agence bancaire est fixé à la valeur locative, déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents à usage de bureaux.
1. 📚 Rappel du cadre légal et de la jurisprudence
Selon l’article R. 145-11 du Code de commerce :
« Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. »
La jurisprudence constante considère que les agences bancaires exercent une activité essentiellement comptable, administrative et juridique, assimilée à celle de bureaux :
- Cass. 3e civ., 19 avr. 1989, n° 87-13.751
- Cass. 3e civ., 31 oct. 1989, n° 88-11.276
- Cass. 3e civ., 8 janv. 1997, n° 94-21.384
2. Rappel des faits
La société locataire exploitait une agence bancaire dans des locaux commerciaux bien situés, proches de commerces, du lycée militaire, de l’hôtel de ville et d’un parking public. Aucun élément d’exploitation ne laissait supposer une activité autre qu’intellectuelle.
Dans le cadre du renouvellement du bail, la question de la fixation du loyer a été soumise à la Cour.
3. Évaluation de la valeur locative
Le juge a retenu une valeur locative de 400 € par m² pondéré en s’appuyant sur des références de locaux équivalents dans le même secteur. La Cour d’appel a ensuite appliqué :
- ✅ +5 % pour la large clause de destination (exclusion uniquement des activités bruyantes ou générant des odeurs) ;
- ✅ +5 % pour la faculté accordée au preneur de réaliser tous travaux ;
- ✅ +3,5 % pour la clause de non-concurrence contractuelle prévue au bail ;
- 🔻 –5 % au titre des travaux réalisés par le preneur.
4. Résultat : fixation du loyer renouvelé
Au vu des ajustements appliqués à la valeur locative, la Cour d’appel de Versailles a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à 42 020 €.
5. 📝 Conclusion
Cet arrêt illustre :
- la qualification juridique des agences bancaires comme locaux à usage de bureaux,
- l’application stricte de l’article R. 145-11 du Code de commerce pour fixer la valeur locative,
- et la méthode de pondération par ajustements contractuels (majorations/abattements).
Cour d’appel de Versailles, 19 mars 2025, n° 23/00893