L’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances doit être dans le bail commercial. Il peut-être constitué par une annexe, et également des charges peuvent être ailleurs que dans ledit inventaire. Enfin, il n’existe pas de sanction à la non communication de tous les travaux dans l’état des travaux des trois années à venir qui doit être communiqué au locataire.
Cadre légal applicable
Pour mémoire, l’article L 145-15 du code de commerce dispose :
« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.«
L’article L 145-40-2 du Code de commerce impose qu’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail commercial avec leur répartition entre bailleur et locataire. Ce inventaire doit figurer dans le contrat de location.
Par ailleurs, cet article impose également que le bailleur communique un état prévisionnel des travaux envisagés sur une période de trois ans ainsi qu’un budget prévisionnel.
L’article R 145-35 du Code de commerce précise les catégories de charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent pas être imputées au locataire, et notamment les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.
Cas d’espèce
En l’espèce, le bail commercial liant les parties en date du 10 juin 2015 prenant effet au plus tard le 1er août 2016 a été signé en parallèle d’un acte sous seing privé du même jour entre les mêmes parties portant résiliation des avenants des 13 et 26 juillet 2006 à un bail du 2 mai 2002, portant sur des locaux dépendant du centre commercial A, afin que le preneur libère lesdits locaux et permette au bailleur de procéder à d’importants travaux de d’extension de la galerie marchande et de restructuration de l’espace mise à disposition de la locataire.
Pour la Cour, le bail intègre les annexes, et rien n’empêche les parties de lister des catégories de charges dans un inventaire figurant en annexe et de lister également d’autres charges récupérables dans une clause du bail, étant observé, à juste titre, par le bailleur que l’article 6.2 renvoyant à l’annexe II traite des charges des parties communes et/ou à usage collectif et l’article 6.3 traite des travaux des parties communes et/ou à usage collectif, une telle disposition des termes contractuels n’étant pas prohibée et restant, au demeurant, claire et explicite.
De plus, l’article 6.3 exclut la prise en charge par le preneur des grosses réparations (à l’exclusion de celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement identique) et la remise en état de la vétusté, ce qui satisfait aux exigences légales.
Ainsi, la cour considère, en présence de stipulations claires et détaillées ne nécessitant aucune interprétation du contrat et de recherche de la volonté des parties, que la demande tendant à dire l’article 6.3 du contrat non écrit n’est pas fondée, les dispositions du contrat étant conformes à l’article L 145-40-2 du code de commerce.
Le jugement est confirmé en ce qu’il déboute la locataire de sa demande tendant à voir déclarer réputé non écrit l’article 6.3 des stipulations générales du bail du 10 juin 2015.
Absence de sanction pour le défaut d’information sur les travaux
L’article L 145-40-2 alinéa 2 du code de commerce dispose que :
« Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire:
1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel. (…)«
En l’espèce, la locataire a également soulevé le défaut de communication, par le bailleur, des travaux envisagés sur trois ans, comme prévu par l’article L 145-40-2.
Toutefois, d’une part, la locataire avait connaissance de ces travaux dans le cadre du protocole qu’elle avait signé, et d’autre part, la cour rappelle qu’aucune sanction d’inopposabilité des travaux n’est prévue par le législateur en cas de manquement. Cette absence de sanction a conduit au rejet de la demande.
En conclusion, en présence de stipulations claires et détaillées ne nécessitant aucune interprétation du contrat et de recherche de la volonté des parties, l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances peut être constitué d’une annexe et d’autres stipulations dans le bail. De plus, il n’existe pas de sanction à un état récapitulatif des travaux des trois prochaines années qui serait incomplet. Attention, cette décision mériterait une validation devant la Cour de Cassation.
Cour d’appel de Rennes, 27 novembre 2024 n °22/00385