Le bailleur qui ne stipule pas dans le bail commercial précisément la surface de vente que doit exploiter son locataire peut voir celle-ci réduite lors de la fixation du loyer du bail renouvelé.
Dans cette affaire, la société Barbara faisait valoir que la superficie de vente à retenir pour fixer la valeur locative devait être celle de 80m² autorisée par le bail et non la superficie moindre de 43,85 m² existante qui résulte des travaux décidés et réalisés par la locataire, laquelle admettait expressément qu’elle avait posé des cloisons pour créer des pièces de bureau, la réserve sèche et la cuisine, diminuant la surface de vente prévue par le bail.
Or, la cour d’appel a décidé qu’il y avait lieu de retenir la surface de vente existante de 43,85 m² car il importerait peu que le local puisse être adapté pour accueillir la clientèle sur une surface plus grande puisque les travaux réalisés par le preneur qui ne modifient pas la structure du bâtiment, la façade ou les vitrines en contravention avec le bail, ont été autorisés par la bailleresse qui ne conteste pas avoir visité les lieux sans élever de contestation.
La Cour de cassation valide le raisonnement de la cour d’appel.
En effet, elle considère qu’ayant relevé que les travaux d’aménagement réalisés par la locataire n’avaient pas modifié la structure du bâtiment et que la configuration des locaux répondait pleinement à l’activité exercée, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que le contrat de bail définissait spécifiquement une surface de vente, a pu se fonder sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement et prendre en considération l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l’exploitation suite à ces travaux.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 13 juin 2024 n° 23-13.613