Bail commercial : Qui doit rembourser le dépôt de garantie ?

L’obligation de restitution du dépôt de garantie est une dette personnelle qui appartient à celui qui l’a reçu. Ainsi, le crédit-bailleur qui reçoit le dépôt de garantie du sous-locataire commercial (preneur à bail commercial) doit le lui restituer, et non le crédit-preneur (bailleur commercial), car c’est une dette personnelle de celui qui l’a reçu.

Cadre Juridique : Dépôt de Garantie et Statut des Baux Commerciaux

L’article L. 145-40 du Code de commerce prévoit que les loyers payés d’avance, y compris à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire au-delà de deux termes.

Toutefois, ce texte ne précise ni le délai de restitution ni l’identité du débiteur de cette obligation. Les solutions viennent donc des principes généraux du Code civil et de la jurisprudence.

Principes Établis par la Jurisprudence

1. Dette personnelle du bailleur
   • La restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur qui a perçu les fonds, même en cas de changement de propriétaire :
     • En cas de décès et transposable des baux d’habitation aux baux commerciaux (Cass. 3e civ. 25 février 2004 n° 02-16.589).
     • En cas de vente, le locataire peut choisir de réclamer le dépôt de garantie soit à l’acquéreur, soit à l’ancien bailleur( (Cass. 3e civ. 30 janvier 1979 n° 77-12.349 ; Cass. 3e civ. 16-5-2000 n°98-20.458 ; Cass. 3e civ. 1er avril 2003 n° 02-10.096 ; Cass. 3e civ. 28 juin 2018 n° 17-18.100)
2. Cession de dette
   • Selon l’article 1327 du Code civil, le locataire n’est pas lié par une clause du contrat de vente prévoyant la transmission du dépôt de garantie à un tiers sans son consentement (ex. Cass. 3e civ., 18 janvier 1983, n° 81-15.516).

Én l’espèce : Crédit-Bail Immobilier et Restitution du Dépôt

Dans une affaire récente, les faits étaient les suivants :

• 8 avril 2005 : Un contrat de crédit-bail immobilier est signé, et un bail commercial est consenti par une SCI crédit-preneuse à une locataire commerciale. L’article 15 du bail stipule que la locataire verse un dépôt de garantie à la SCI, mais celui-ci est payé directement au crédit-bailleur, à la demande de la SCI.
• 12 mai 2015 : La locataire donne congé à effet du 16 novembre 2015 et restitue les locaux. La SCI n’exerce pas l’option d’achat prévue dans le contrat de crédit-bail.
• 13 juin 2017 : La locataire réclame la restitution de son dépôt de garantie à la SCI et au crédit-bailleur.

Décision de la Cour d’Appel

La Cour d’appel a jugé que :

• Les articles 15 et 25 du bail commercial imposaient à la SCI, et non au crédit-bailleur, la restitution du dépôt.
• L’article 25 prévoyait une reprise des obligations par le crédit-bailleur uniquement en cas de maintien de la locataire dans les lieux, ce qui ne s’appliquait pas ici.

Censure de la décision par la Cour de Cassation

La Cour de cassation a cassé cette décision, affirmant que :

• Les obligations contractuelles du crédit-bailleur en cas de non-levée de l’option d’achat ne se limitaient pas à l’hypothèse d’un maintien dans les lieux.
• Puisque le dépôt avait été versé directement au crédit-bailleur, ce dernier était tenu de le restituer.

Conclusion : Une Obligation Clairvoyante

La restitution du dépôt de garantie est une obligation personnelle du bailleur qui a reçu les fonds, comme le souligne une jurisprudence constante. Dans le cadre d’un crédit-bail, si le dépôt est directement versé au crédit-bailleur, celui-ci en assume la responsabilité, sauf stipulation expresse.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Décembre 2024 n° 23-16.858