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Publié le 19 Jan 2025

Bail commercial : Travaux et déplafonnement du loyer

La suppression des murs porteurs entre deux locaux pour leur mise en communication constitue des travaux de transformation qui caractérise des modifications notables des caractéristiques du local justifiant une fixation du loyer à la valeur locative lors du renouvellement.

Cette décision est l’occasion de revenir sur la question de la distinction entre travaux d’amélioration et travaux de transformation pour les baux commerciaux, et notamment en ce qui concerne le déplafonnement du loyer lors du renouvellement.


Travaux de Transformation et Déplafonnement : Une Jurisprudence Clarificatrice

La Cour de cassation a récemment confirmé qu’une modification notable des caractéristiques d’un local loué peut justifier le déplafonnement du loyer. La suppression des murs porteurs entre deux locaux en vue de leur mise en communication constitue un cas typique de travaux de transformation.

👉 Rappel juridique :
Les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-8 du Code de commerce prévoient :

  • Les travaux modifiant notablement les caractéristiques du local loué (et non de simples améliorations) peuvent justifier un déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement.
  • La distinction entre travaux d’amélioration et de transformation est essentielle :
    • Améliorations : Réagencement des locaux ou amélioration des équipements (article R. 145-8) – pris en compte au premier renouvellement si le bailleur a participé financièrement aux travaux ou lors du second renouvellement en l’absence de participation financière du bailleur.
    • Transformations : Modifications structurelles comme l’augmentation de surface ou suppression de murs porteurs (article R. 145-3).

Jurisprudence Clé :

En principe, le régime des améliorations doit prévaloir sur celui des modifications/transformations (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-16.613)

Il a déjà été juge que la suppression d’un mur entre deux boutiques louées constitue une transformation, justifiant un déplafonnement dès le premier renouvellement. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Décembre 2024 – n° 23-14.800 ; Cass. 3e civ., 4 novembre 1998, n° 97-11.040)

De même, dans une décision récente (Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 19-19.285), la Cour a considéré que des modifications structurelles importantes suffisaient à justifier un déplafonnement, sans qu’il soit nécessaire de qualifier les travaux d’améliorations.


Illustration Pratique : Cas d’espèce

Dans une affaire récente, un bailleur a sollicité le déplafonnement du loyer d’un bail commercial au motif que le preneur avait réalisé des travaux de transformation :

  • Travaux réalisés : Suppression d’une grande partie d’un mur porteur pour mettre en communication deux locaux contigus.
  • Conséquences :
    • Modification profonde des structures du bien loué.
    • Dépassement du cadre d’un simple aménagement.

👉 La Cour d’appel a considéré que ces travaux constituaient une modification notable des caractéristiques du local, justifiant un déplafonnement du loyer.
👉 La Cour de cassation a validé cette analyse, estimant que ces travaux dépassaient les améliorations intrinsèques prévues à l’article R. 145-8 du Code de commerce.


Conclusion : Les Implications pour les Baux Commerciaux

Cette décision souligne l’importance de bien distinguer :

  • Travaux d’amélioration : qui bénéficient d’un traitement spécifique selon la participation financière du bailleur.
  • Travaux de transformation : qui justifient un déplafonnement immédiat dès le premier renouvellement.

Les bailleurs doivent veiller à démontrer que les travaux réalisés par le locataire ont entraîné des modifications notables des caractéristiques du local. À l’inverse, les locataires doivent anticiper les impacts financiers de leurs travaux, notamment en cas de suppression de murs porteurs ou d’autres transformations structurelles.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Décembre 2024 n°23-14.800

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