Pour refuser au preneur à bail commercial le droit à indemnisation, il convient d’exclure tout lien de causalité entre le manquement du bailleur à son obligation de délivrance – s’agissant de travaux structurels à sa charge – et le préjudice invoqué par le preneur, né de l’engagement de dépenses de travaux en pure perte.
1. Rappel du cadre juridique
Obligation de délivrance et travaux structurels
Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est notamment tenu :
- de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce ;
- de faire toutes les réparations autres que locatives ;
- et d’assurer la jouissance paisible du preneur pendant la durée du bail.
En vertu de l’article 1147 du Code civil (dans sa version antérieure à l’ordonnance de 2016), tout manquement contractuel engage la responsabilité du débiteur en cas de préjudice subi.
Enfin, selon une jurisprudence constante :
- Même si une clause met à la charge du preneur les travaux liés à la vétusté, le bailleur reste tenu des travaux structurels rendus nécessaires par des vices de la chose louée » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2008, n° 07-14.631);
- Quelque soit les stipulations du bail commercial, le Bailleur a l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, et de réparer le trouble apporté à la jouissance paisible du locataire. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 Novembre 2021 n°20-15.814)
2. Les faits de l’espèce
Par bail commercial conclu en juin 2015, la société bailleresse a loué à la société Carrefour Proximité France des locaux destinés à l’exploitation d’un supermarché.
Le bail autorisait la locataire à engager des travaux d’aménagement. Or, lors de ces travaux, des désordres importants dus à la présence de termites ont été découverts, affectant la structure même du bâtiment.
En 2016, la locataire a assigné la bailleresse en résiliation judiciaire du bail aux torts de cette dernière et en remboursement des travaux engagés, devenus inutiles compte tenu de l’état de l’immeuble.
3. La décision de la Cour de cassation
La Cour d’appel avait bien relevé que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en louant un immeuble dangereux et impropre à sa destination.
Cependant, elle avait rejeté la demande de remboursement des travaux au motif que :
- le bail avait commencé à produire ses effets lors de la prise de possession et du début des travaux ;
- et que, selon elle, le lien de causalité entre le manquement du bailleur et le coût des travaux engagés n’était pas établi.
La Cour de cassation censure cette position :
En excluant sans démonstration suffisante le lien de causalité entre le manquement du bailleur et les dépenses réalisées en pure perte, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
4. Enseignement à retenir
- Le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur (notamment s’agissant des vices affectant la structure) peut engager sa responsabilité, même en présence d’une clause mettant certains travaux à la charge du preneur.
- Pour exclure l’indemnisation du preneur, il ne suffit pas d’affirmer que le contrat a produit ses effets : il faut démontrer l’absence de lien de causalité entre le manquement du bailleur et les travaux engagés par le preneur.
- En l’absence d’une telle démonstration, le bailleur peut être condamné à indemniser les travaux réalisés par le locataire en pure perte.
➡️ Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 20 juin 2023, n° 21-25.654)