La loi de modernisation de l’éconmie a apporté de nombreuses réformes dans le statut des baux commerciaux. Il convient d’exposer les points principaux de cette réforme.
1- Législation de l’indice des loyers commerciaux (ILC)
Jusqu’à présent les loyers des baux commerciaux étaient indexés le plus fréquement en référence à l’indice du coût de la construction (ICC) et interdisait l’indexation sur le niveau général des prix de biens ou de services.
La loi LME modifie l’article L 112-3 du Code Monétaire et Financier en permettant de réviser les loyers des locaux affectés à des activités commerciales en se référant à un indice qui contient un indice des prix, en l’espèce l’ILC.
L’ICC n’est pas pour autant remplacé par l’ILC. Les parties disposent de deux indices qu’elles peuvent librement choisir pour la révision ou le renouvellement du loyer commercial.
Le loyer pourra donc également être révisé en application de la variation de l’un de ces deux indices. Le dispositif sera complété par un décret qui définira les activités commerciales pour lesquelles les clauses d’indexation pourront êter fondées sur la variation de l’ILC.
2- Dispense d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
A ce titre deux points doivent être soulignés.
Premièrement, les commerçants pesonnes physiques qui bénéficient du régime micro-social, défini par l’article L 133-6-8 du Code de la Sécurité Sociale, sont dispensés d’iammtriculation au RCS (article L 123-1-1 du Code de Commerce).
Toutefois, l’immatriculation redevient bligatoire dès lors que l’activité perd son caractère accessoire ett que le chiffre d’affaires généré dépasse un certain seuil qui sera défini par un décret en Conseil d’Etat.
Deuxièmement, l’exploitant du fonds de commerce bénéficie du statu des baux commerciaux même si les indivisaires ou les co-preneurs ne sont pas immatriculés. De même les héritiers non exploitants peuvent demander le maintien de l’immatriculation de l’exploitant en cas de décès de ce dernier et ainsi bénéficier du statut (article L 145-1 du Code de Commerce).
Cette mesure qui simplifie la gestion et la succession du bail, fait échec à la jurisprudence de la Cour de Cassation qui exigeait l’immatriculation de l’ensemble des preneurs indivis, même non exploitants pour bénéficier de la propriété commerciale et contraignait au moisn l’un des héritiers ou ayants droit à s’immatriculer au RCS et à exploiter le fonds.
3- Suppression de la notion d’usages locaux
La LME a supprimé toute référence aux usgaes locaux et au terme d’usage.
Ainsi, l’article L 145-8 du Code de Commerce, qui définit la date d’expiration du bail, ne fait plus référence au terme d’usage qui suit la demande de renouvellement mais au premier jour du trimestre civil.
La même modification est effectuée pour fixer le point de départ du bail renouvelé en cas de demande de renouvellement (article L 145-12 du Code de Commerce).
L’article 145-9 du Code de Commerce relatif au congé, fixe sa date d’effet au dernier jour du trimetre civil et non plus en fonction des usages locaux.
Ainsi, un congé ou un rernouvellement sera toujours donné pour le 31 mars, le 30 juin, le 30 septemnre ou le 31 décembre à condition que plus de 6 mois séparent cette date de la signification.
4- Assouplissement du délai accordé au locatatire pour restituer les lieux
Désormais les locaux doivent être restitués à l’expiration d’un délai de trois mois qui suit le versement de l’indemnité au locataire ou la notification qui lui est faite du versement à un séquestre (article L 145-29 du Code de Commerce).
5- Soumission des locaux professionnels au statut des baux commerciaux
Désormais, les parties peuvent adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux pour les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel.
6- Autres modifications
Premièrement, concernant les baux dérofatoires, la loi laisse aux parties la possibilité de conclure plusieurs baux successifs de courte durée pendant une période de deux ans minimum.
Deuxièmement, a été substitué à la forclusion de l’action en contestation du congé ou en paiement de l’indemnité d’éviction, une prescription biennale (article L 145-60 du Code de Commerce). Cela permet au demandeur d’interrompre et de suspendre le délai pour agir.