Dès lors que des stipulations contractuelles prévoient que le bailleur n’a pas d’obligation d’assurer un environnement commercial et que le preneur ne peut rechercher la responsabilité du bailleur en cas de vols, cambriolages et violences, le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution du bailleur à son obligation de délivrance.
Le bailleur n’était pas tenu de l’obligation d’assurer le gardiennage ou la surveillance des locaux commerciaux donnés à bail et de prendre les mesures permettant d’éviter les risques manifestes pour la sécurité et la tranquillité des locaux, prévus par l’article L. 127-1 du code de la construction et de l’habitation, devenu article L. 271-1 du code de la sécurité intérieure, dès lors qu’il n’est pas établi que la Société publique gère cent logements locatifs ou plus dans un immeuble ou groupe d’immeubles collectifs formant un ensemble situé soit dans une zone urbaine sensible définie au 3 de l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire, soit dans une commune dont la population dépasse 25 000 habitants ou qui est comprise dans une aire urbaine d’un seul tenant regroupant au moins 50 000 habitants et dont une ou plusieurs communes comptent plus de 15 000 habitants.
Par ailleurs, aucune clause du bail n’imposait au bailleur une obligation spéciale de maintenir un environnement favorable au preneur.
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Le preneur invoque les vols par effraction commis au préjudice du salon de coiffure et les actes de violence commis dans la galerie marchande au cours des années 2012 et 2013 pour prétendre que le bailleur n’a pas rempli ses obligations résultant de l’article 1719.
C’est à juste titre que les premiers juges se sont référés à l’article 10 du bail, en vertu duquel le preneur renonçait expressément à exercer tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas de vol, cambriolage, acte criminel ou délictueux dont le preneur pourrait être victime dans les lieux loués ou le centre commercial, cas fortuit ou tout autre cause indépendante de la volonté du bailleur ou en cas de trouble apporté à la jouissance du preneur par la faute de tiers, quelle que soit leur qualité, le preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur, pour considérer que la SARL locataire n’était pas fondée à opposer l’exception d’inexécution au bailleur du fait des incivilités et infractions constatées par huissier le 23 avril 2014 ou des vols pour lesquels le preneur avait déposé plainte, en l’absence de faute lourde ou de mauvaise foi du bailleur.
Enfin, l’appelante prétend que les nombreux troubles à la sécurité dénoncés l’ont empêchée de jouir paisiblement du local donné à bail et l’ont contrainte à fermer le salon de coiffure.
Mais, la SARL qui a réalisé un chiffre d’affaires supérieur à celui réalisé par le précédent exploitant ne démontre pas que les troubles à la sécurité invoqués impactaient les résultats de son activité commerciale.
C’est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté l’exception d’inexécution.
Cour d’appel de Dijon, 2 e chambre civile, 30 août 2018, n° 16/00861