Le Cabinet NEU-JANICKI a obtenu une décision condamnant, d’une part, les locataires en titre à rembourser les fruits civils perçus dans le cadre des sous-locations illicites, et d’autre part, la société AIRBNB et la société BOOKING.COM à communiquer sous astreinte de 200,00 € par jour de retard l’ensemble des relevés des transactions des appartements ayant fait l’objet de sous-locations prohibées par les locataires.
Pour mémoire, en vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Par ailleurs, aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.
L’article 549 de ce même code précise que » le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique la bonne foi requise pour l’acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Sitôt qu’elle cesse, cesse l’acquisition des fruits (Cass. 3eme Civ. 2 décembre 2014, n°13-21.127).
En l’espèce, il est établi par les procès-verbaux de constat que les deux logements ont été proposés à la sous-location au moins depuis mars 2017 jusqu’à juillet 2019, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs. Ceux-ci soutiennent toutefois que le bailleur ne peut demander que le trop perçu sur le fondement de l’article 8 de la loi du 6 juil!et 1989.
La demande de condamnation de la totalité des loyers perçus en tant que fruits civils est fondée sur le droit de propriété et les dispositions du code civil précitées, et donc, par le texte même de la loi, lequel ne les limite pas à la différence entre les loyers perçus et ceux versés car les fruits reviennent tous au propriétaire « par accession », celle de l’article 547 du code civil s’étendant à tout ce que produit une chose ou s’y unit, soit naturellement soit artificiellement. Le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de l’existence ou non d’un préjudice.
Sur le montant des fruits civils :
Le propriétaire ayant fondé sa demande sur l’article 547 du code civil, il est bien fondée à demander le remboursement des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite.
Sur la communication par AIRBNB et BOOKING.COM :
Ces fruits civils nécessitent de connaître précisément les sommes perçues par les locataires.
En vertu de l’article 138 du code de procédure civile, si dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.
En l’espèce, les défendeurs n’ont pas communiqués le quantum précis des sous-locations permettant d’établir le quantum précis des fruits civils pour chacun des appartements.
Le Tribunal a alors considéré comme de l’intérêt légitime de la bailleresse de faire droit à sa demande de communication de pièces par les sociétés AIRBNB et BOOKING.COM des relevés de transaction pour chacun des deux appartements, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard.
Tribunal Judiciaire de Paris, 21 mai 2020, 11-19-011659