La question semble être d’une récurrence permante. Les associés d’une SCI, membre d’une même famille, peuvent-ils bénéficier d’un congé pour reprise pour habiter délivré par la SCI ?
La réponse est positive.
En effet, les dispositions de l’art. 11 et de l’art. 15 de la loi du 6 juill. 1989 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ; lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.
La SCI du Rocher, propriétaire d’un appartement et d’un studio les a successivement donnés à bail aux époux X en 1998 et en l’an 2000 ; courant 2001, M. François Y a acquis l’ensemble des parts sociales de la SCI ; par acte du 29 mars 2004, il a cédé une des cinq mille parts sociales à son frère Bernard Y ; le 10 mars 2008, la SCI a signifié aux locataires deux congés pour reprise pour habiter au profit de M. Y, son associé-gérant ; les époux X, locataires, ont assigné la bailleresse aux fins de faire déclarer nuls ces congés.
Pour accueillir cette demande l’arrêt d’appel a retenu que les congés visant une reprise pour habiter au bénéfice de M. Y apparaissent réguliers en la forme, dès lors qu’il était mentionné que M. Y était associé, que toutefois les conditions de la cession, le 29 mars 2004, révèlent l’intention réelle de la SCI, que si la fraude ne se présume pas, en revanche, en l’absence de toute motivation quant à la cession d’une seule part, autre que celle de remplir artificiellement les exigences de l’article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989, témoigne d’une seule finalité de la SCI et de M. Y, professionnels de l’immobilier, qui est celle de déloger les locataires et non de constituer une société civile familiale au sens légal, que les congés délivrés grâce à une cession réalisée dans les conditions précitées en méconnaissance des dispositions de l’alinéa 3 de l’art. 1134 du Code civil, doivent être annulés.
En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté qu’à la date de délivrance des congés, les parts de la SCI étaient exclusivement détenues par deux frères, la cour d’appel, qui s’est déterminée par des motifs impropres à caractériser une fraude affectant ces congés et justifiant leur annulation, a violé les art. 13 a) et 15- I de la loi du 6 juill. 1989.
Cette décision doit être rapprochée de la décision rendue dans le même sens par la Cour d’appel de Paris (CA Paris, 3e ch., 12 mai 2011, SCI groupement immobilier Parisien c/ Whitworth)
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 sept. 2011 n°10-28559