Un bail dérogatoire conclu postérieurement à l’entrée en vigueur du nouvel article L. 145-5 du Code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, doit répondre aux exigences de ce texte et ne pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire sous peine d’être soumis au statut des baux commerciaux.
Pour mémoire, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a ajouté à l’article L. 145-5 du Code de commerce une disposition selon laquelle les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs.
Selon ce texte, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l’issue de chaque bail dérogatoire, à l’application du statut des baux commerciaux.
En application de l’article 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les baux dérogatoires conclus à compter du 1er septembre 2014 sont soumis au nouvel article L. 145-5 du Code de commerce.
En l’espèce, le 1er juin 2013, la société bailleresse a consenti au locataire, qui occupait déjà les lieux et qui avait renoncé à se prévaloir du droit au statut des baux commerciaux lui étant acquis à l’expiration du précédent bail dérogatoire, un bail dérogatoire pour une durée de vingt-quatre mois.
Le 1er juin 2015, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire courant jusqu’au 31 mai 2016.
Le 31 mars 2016, la société bailleresse a informé le preneur de sa volonté de ne pas consentir un nouveau bail.
Le locataire ayant revendiqué le droit au statut des baux commerciaux, la société bailleresse l’a assigné en expulsion.
Le locataire a été déclaré occupant sans droit ni titre, après avoir constaté que, le 1er juin 2013, les parties avaient conclu un nouveau bail dérogatoire stipulant que le locataire, qui était dans les lieux en exécution d’un précédent bail dérogatoire, renonçait expressément à se prévaloir du statut des baux commerciaux et que la régularité de cet acte n’était pas contestée.
L’arrêt retient qu’à cette date, les parties pouvaient conclure un bail dérogatoire de deux ans sans que l’antériorité du bail précédent n’ait à être prise en compte, que la loi du 18 juin 2014, n’ayant pas d’effet rétroactif, n’a pas remis en cause la situation antérieure.
Selon la Cour d’appel, ne pouvait donc être prise en compte l’occupation réelle des lieux avant le 1er juin 2013 et le bail conclu le 1er juin 2015, d’une durée d’un an, avait pour effet de porter la durée cumulée des baux pouvant être retenue à trente-six mois, soit la durée maximale désormais autorisée.
La Cour de Cassation censure ce raisonnement.
En effet, pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, le bail conclu le 1er juin 2015, postérieurement à l’entrée en vigueur du nouvel article L. 145-5 du Code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, devait répondre aux exigences de ce texte et, par suite, ne pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire.
En conséquence, la cour d’appel a violé l’article L. 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Octobre 2020 n°19-20.443