La Cour de Cassation a estimé que repose sur le notaire un devoir de conseil en matière d’opérations de défiscalisation immobilière pouvant donner lieu à des dommages et intérêts en cas de faute ou manquement de sa part
En 1995, Mme X a acquis, à Saint-Denis de la Réunion, un terrain sur lequel elle a édifié une maison, achevée en décembre 1995 ; le bénéfice de défiscalisation prévue à l’article 199 undecies du Code général des impôts (CGI) et propre aux départements d’outre-mer lui était ainsi ouvert, pourvu que, sitôt son achèvement, l’immeuble fût conservé et affecté par elle à son habitation principale pendant cinq ans ; ayant vendu le bien le 24 janvier 2000 devant M. Y, notaire associé dans une société civile professionnelle, Mme X a été notifiée d’un redressement fiscal du 5 août 2003, fondé sur le non-respect du délai précité, et s’élevant à 78.371 EUR.
Reprochant à l’officier public un manquement à son devoir de conseil, elle a recherché la responsabilité de la SCP et l’a assignée en paiement de ladite somme ; l’arrêt confirmatif de la cour d’appel attaqué a accueilli la demande dans son intégralité.
Le notaire et la SCP ont cru néanmoins devoir exercer un pouvoir contre la décision confirmative de la cour d’appel ; Ce pourvoi est bien entendu rejeté.
Après avoir exactement rappelé que le notaire rédacteur d’un acte, tenu d’une obligation de conseil découlant de la nature même de ses fonctions, n’en est pas dispensé par les compétences ou connaissances personnelles de sa cliente, et relevé que M. Y, notaire associé, ne pouvait ignorer l’éligibilité de celle-ci aux dispositions de défiscalisation précitées puisque l’acte de vente dressé par lui mentionnait que la construction était achevée depuis moins de cinq ans et avait été sa résidence principale à compter de cette date, puis retenu que le manquement de l’officier public à ses obligations excluait toute responsabilité de Mme X, dont la faute n’était pas établie par cela seul qu’il résultait de la notification du redressement fiscal reçu qu’elle avait signé le 27 avril 1996 l’engagement de conserver le bien en tant qu’habitation principale jusqu’au 29 décembre 2000, la cour d’appel, en l’absence de conclusions en ce sens, n’avait pas à rechercher si, dûment informée par le notaire du redressement encouru, la cliente aurait renoncé à l’opération ou l’aurait différée.
Le processus est désormais classique. Le notaire en faute, conseillé par son assureur, MMA, dénie toute responsabilité même si le manquement au devoir de conseil est évident et va jusqu’au bout des voies de recours possible, avec pour seul objectif de décourager le plaignant, ici une plaignante. Il y a loin des affirmations des publicités des notaires sur leur assurance de responsabilité et d’une réalité où tout est fait pour décourager le client qui à bon droit entend engager cette responsabilité.
Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 30 avril 2009 n° 07-19500