L’aménagement d’une courette, partie commune, par un copropriétaire sans autorisation de l’assemblée générale, constitue un acte d’appropriation. L’action en rétablissement de la courette dans son état initial est une action réelle se prescrivant par 30 ans.
Sans autorisation de l’assemblée générale, un copropriétaire installe dans une courette, partie commune de l’immeuble, des plantes, un point d’arrosage et un abri de jardin. Le syndicat des copropriétaires l’assigne en rétablissement de la courette dans son état antérieur.
La cour d’appel de Versailles accueille la demande du syndicat. Le copropriétaire se pourvoit en cassation au motif que l’action du syndicat est prescrite.
La Cour de cassation confirme l’arrêt. Elle relève que l’aménagement paysager traduit une volonté de privatisation d’un espace commun par la présence d’un système de toiture en partie fixe, de très nombreuses plantations, de certains végétaux dont la dimension ne permet pas qu’ils puissent être déplacés sans intervention extérieure et d’un robinet d’arrosage fixé sur le mur de la façade de l’immeuble ; cet aménagement constitue un acte d’appropriation. L’action tendant à obtenir le rétablissement de la cour commune dans son état d’origine est donc une action réelle se prescrivant par 30 ans.
Il n’est pas toujours aisé de déterminer ce qui caractérise un acte d’appropriation d’une partie commune, critère de distinction dégagé par la Cour de cassation pour déterminer, lorsque la remise en état en est demandée, si cette action est une action personnelle se prescrivant par dix ans (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42, al. 1), ou une action réelle se prescrivant par trente ans.
La jurisprudence se livre à un examen au cas par cas, se fondant notamment sur le caractère plus ou moins pérenne des installations mises en place.
Ont ainsi été qualifiées d’actions réelles:
- une action tendant à faire cesser une appropriation par un copropriétaire qui a édifié, sans l’autorisation de l’assemblée générale, des ouvrages sur une terrasse, partie commune sur laquelle il avait un simple droit de jouissance exclusif (Cass. 3e civ. 16 mars 2005 n°03-14771),
- une action tendant à faire cesser une emprise au sol résultant des travaux de construction réalisés sur une courette dont le sol était, aux termes du règlement de copropriété, une partie commune (Cass. 3e civ. 18- décembre 2001 n°00-17871),
- une action en suppression d’ouvertures pratiquées dans une partie commune (Cass. 3e civ. 10 septembre 2008 n°07-15983 ; Cass. 3e civ. 12 janvier 2010 n° 09-11514 ; Cass. 3e civ. 4 avril 2012 n°11-11139),
- une action en restitution dans leur état initial de terrasses communes sur lesquelles un copropriétaire a édifié des skydomes, des cheminées et un circuit d’arrosage, s’analysant en des actes d’appropriation (Cass. 3e civ. 13 novembre 2012 n°11-24589),
- une action en suppression des installations d’évacuation et d’extraction de fumées accaparant les parties communes (Cass. 3e civ. 4 novembre 2009 n°06-21647),
- une action en restitution d’une courette commune aménagée pour son usage exclusif par un copropriétaire (Cass. 3e civ. 11 janvier 1989 n°87-13605),
- une demande de démolition d’une construction édifiée sur une partie commune, fut-elle réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire (Cass. 3e civ. 8 octobre 2015 n°14-16690).
Le présent arrêt s’inscrit dans la lignée de cette jurisprudence et fournit un nouvel exemple d’actes d’appropriation, la cour d’appel n’ayant pas seulement caractérisé l’encombrement par ce copropriétaire de la cour commune, mais au contraire établi qu’il avait procédé à l’installation d’équipements pérennes, tels un robinet sur la façade de l’immeuble, ou encore la présence d’une structure en bois permanente et de plantations pouvant difficilement être déplacées, qui caractérisaient des actes d’appropriation entraînant l’application d’une prescription trentenaire.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 janvier 2017 n°15-25144