Dans un immeuble en copropriété, la somme due par le bailleur résultant de la régularisation des charges n’est pas soumise au délai de restitution de deux mois suivant la remise des clés de sorte que les pénalités ne courent pas à compter cette date.
L’article 22 de la loi n° 89-462 du du 6 juillet 1989 fixe le régime du dépôt de garantie. Au terme du bail, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois (réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée) à compter de la remise des clés pour le restituer, déduction faite des sommes dues par le locataire.
À défaut, il s’expose à une pénalité dont le montant est fixé à 10 % du montant du loyer par mois de retard.
Ce délai est suffisant pour que le bailleur puisse évaluer le montant des sommes dont seraient redevables le locataire au titre des réparations locatives ou des impayés.
Cependant, lorsque l’habitation louée se situe dans une copropriété, le solde relatif aux charges locatives ne peut être connu qu’à la suite de l’approbation des comptes définitifs de l’immeuble.
C’est pourquoi, la loi ALUR du 24 mars 2014 a entériné la pratique consistant à retenir une partie du dépôt de garantie jusqu’à ce que cette opération soit réalisée.
Le bailleur peut conserver 20 % au plus du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.
La régularisation définitive doit alors intervenir dans un délai d’un mois à compter de cette date.
En d’autres termes, au sein d’une copropriété, la restitution du dépôt de garantie peut donc être réalisée selon deux échéances:
- Dans les deux mois suivant la restitution du dépôt de garantie, le bailleur est tenu de restituer 80 % du dépôt de garantie déduction faite des sommes dues par le locataire au titre des réparations, dégradations ou impayés.
- Les 20 % restant devront être versés le cas échéant dans le mois qui suit l’arrêté des comptes après régularisation des charges. S’agissant de ce reliquat, le bailleur ne sera tenu des pénalités de retard qu’à compter de cette date.
Mais si dans les deux mois qui suivent la remise des clés, il apparaît que le coût des réparations locatives est supérieur au montant de garantie, le bailleur peut le retenir dans sa totalité.
C’est ce principe que la Haute juridiction énonce dans l’arrêt rapporté.
En l’espèce, un locataire avait agi en demande de restitution du dépôt en garantie lequel s’élevait à 471,87 € et en paiement de pénalités de retard.
Le compte faisait apparaître que le locataire était débiteur d’une somme de 472,50 € au titre des réparations locatives, mais bénéficiait d’un avoir sur charges d’un montant de 65,84 €.
La juridiction de proximité en avait déduit que le solde global étant en faveur de cette dernière, le bailleur était redevable à son égard d’une indemnité légale calculée à compter du délai de deux mois après la restitution des clés.
La décision est censurée par la Cour de cassation, la juridiction de proximité ne pouvant statuer ainsi « après avoir constaté que les sommes dues au titre des réparations locatives excédaient le montant du dépôt de garantie et que la somme due par le bailleur résultait de la régularisation des charges, soumis à un délai de restitution différent ».
La solution est logique : les pénalités ne courent que si la somme retenue l’est indûment.
Or, ce n’était pas le cas en l’espèce puisqu’au jour de la restitution des clés, les sommes dont le locataire était débiteur excédaient le montant du dépôt de garantie.
Le bailleur était donc fondé à le conserver.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 31 mai 2018, 17-18069