Pour la Cour d’appel de Caen, le transfert au Bailleur des travaux résultant de l’article 606 du Code Civil en application de la loi Pinel constitue une modification notable des obligations respectives des parties justifiant la fixation du loyer à la valeur locative lors du renouvellement, puisque de telles réparations ne pourront plus être mise à la charge du Preneur.
En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 19 mars 2008, M. Jean-Etienne B. a donné à bail commercial à la Sarl LA CHAUMIERE HELDAN ET FILS, un ensemble immobilier situé à […], moyennant le versement d’un loyer annuel de 15.600 € HT.
Le bail commercial a été consenti et accepté pour une durée de 9 ans à compter du 19 mars 2008 pour se terminer ainsi le 18 mars 2017.
Par contrat en date du 1er août 2014, la SARL CHAUMIERE HELDAN & FILS a cédé à la SARL CAENNAIS PLAGE son fonds de commerce comprenant le droit au bail portant sur ces locaux ;
Par acte d’huissier du 26 décembre 2016, M. B. a signifié à la SARL CAENNAIS PLAGE un congé pour le 1er juillet 2017 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer de 38 400 € HT.
Par acte d’huissier dit ‘réponse à congé avec offre de renouvellement du bail’ signifié le 2 mars 2017, celle-ci a répondu à M. B. son accord au renouvellement moyennant un loyer annuel de 20 729 € HT.
la SCI L’OSTREA, venant aux droits de M. B., a, par acte d’huissier du 3 septembre 2018, fait assigner la SARL CAENNAIS PLAGE devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 38 400 €.
Le bailleur invoque une modification des obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre des parties au sens de l’article L145-33 du code de commerce, en effet le bailleur ne peut plus, depuis la modification de l’article R145-35 par la loi Pinel, transférer comme auparavant au preneur la totalité de ses obligations ;
Le preneur indique que les modifications ne sont pas intervenues au cours du bail expiré mais n’ont pris effet qu’à compter de son renouvellement et ne peuvent être prises en compte.
L’article R145-35 du code du commerce dispose que ‘ne peuvent être imputés au locataire, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent (….)’ ;
Ce texte, issu du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
En l’espèce, le bail a pris fin par le congé avec offre de renouvellement du bailleur à effet au 1er juillet 2017, accepté par le preneur et s’est donc renouvelé à compter du 1er juillet 2017, soit postérieurement au 5 novembre 2014 ;
Par ailleurs, le bail prévoit que le locataire sera tenu d’effectuer les réparations locatives et d’entretien, il sera également tenu aux grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, même occasionnées par la vétusté ou la force majeure ;
Dès lors, au vu des obligations pesant sur le preneur, la modification de ses obligations résultant de la loi Pinel est notable, puisque de telles réparations ne pourront plus être mise à sa charge, le bailleur ne pouvant plus comme il l’a fait lors du bail d’origine transférer au preneur ses obligations en la matière ;
Pour considérer que la modification des obligations des parties ne peut pas être prise en compte au motif qu’elle est n’est pas intervenue au cours du bail expiré, le preneur invoque l’article R145-8 du code de commerce, qui en matière de travaux d’améliorations impose que la modification doit être intervenue au cours du bail expiré, ce qui n’est pas le cas puisqu’à la date du 5 novembre 2014, le bail était toujours en cours et n’a expiré qu’en 2017.
L’article R145-8 dispose que :
« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou pour l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé »
Or, si ce texte impose effectivement que les améliorations doivent être intervenues au cours du bail à renouveler, il ne dit en revanche rien de tel en ce qui concerne l’hypothèse d’une modification des obligations résultant de la loi, laquelle fait en outre l’objet d’un paragraphe séparé de celui consacré aux travaux d’amélioration.
En outre, s’agissant d’un déplafonnement en raison de la modification d’un élément de la valeur locative en application de l’article L145-34 du code de commerce, la modification doit être intervenue au plus tard au moment de la prise d’effet du nouveau bail,car la valeur locative doit s’apprécier à la date du renouvellement.
Dès lors, cette modification des obligations des parties doit être prise en compte, elle est notable et est donc un motif de déplafonnement.