L’Actualité des Baux Commerciaux 2016 après la loi PINEL, la loi MACRON et incluant la réforme du droit des obligations

Formation éligible au Droit Individuel à la Formation – Compte Professionnel de Formation

DESCRIPTIF

Cette formation a pour objectif de vous informer sur les dernières évolutions du statut des baux commerciaux (loi PINEL et loi MACRON), la réforme du droit des obligations applicables depuis le 1er octobre 2016, les dernières évolutions jurisprudentielles ainsi que de répondre aux problématiques d’application de ces évolutions.

L’ensemble de ces modifications législatives viennent modifier en profondeur l’économie même du bail et donc des rapports entre bailleurs et preneurs. Nous vous indiquerons comment réagir et construire la nouvelle économie de votre bail.

INTERVENANTS

Maître Gabriel NEU-JANICKI, CABINET NEU-JANICKI, Avocat à la Cour de Paris, MRICS, Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux ». Auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Monsieur José MARTINS, CABINET MARTINS, Expert Immobilier auprès de la Cour d’appel de Paris, Recognised European Valuer (REV) et membre du Conseil Supérieur de l’IFEI. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier et est enseignant du Master 2 des Sciences de l’Immobilier – Université PARIS OUEST avec le soutien de la Fondation PALLADIO.

8h30 Accueil des participants – 9h00 Début de la journée jusqu’à 13h00, puis déjeuner et reprise de 14h30 à 18h00

PROGRAMME DÉTAILLÉ

I – CE QUI CHANGE AVANT LE CONTRAT

(réforme du droit des obligations)

1. Les règles d’ordre public
2. L’obligation de négocier de bonne foi et la rupture des pourparlers
3. La création d’un devoir d’information précontractuel
4. La protection de l’information confidentielle

II-CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

1. Convention d’occupation précaire
2. Bail dérogatoire
3. Le bail commercial est-il un contrat d’adhésion dont les clauses peuvent être qualifiées d’abusives ? (réforme du droit des obligations)
4. Location-gérance et sous location :
   • La location gérance est-elle une sous-location déguisée ?
5. Existence du fonds de commerce
   • La clientèle d’un centre commercial appartient-elle au commerçant ?
6. Local accessoire
   • Une place de parking ou une cave peut-elle être qualifiée de local accessoire à un bail commercial ?
7. Requalification d’un bail d’habitation en bail commercial
   • Quelles sont les conditions de requalification d’un bail d’habitation en bail commercial ?

III- DURÉE DU BAIL

1. Principe
   • L’interdiction des durées fermes est-elle applicable aux baux signés avant la loi PINEL ?
2. Les modifications de la loi MACRON sur la forme de la notification des actes (Décret du 11 mars 2016 n°2016-296)
3. Demande de renouvellement
   • Quelles conséquences pour un congé délivré prématurément ?
4. De la durée du sous-bail et de celle du bail principal
   • La durée du sous-bail commercial doit-elle être identique à celle du bail principal ?

IV-LE LOYER AU COURS DE LA VIE DU BAIL

1. La clause d’indexation
   • la validité des clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse ;
   • les conditions de validité des clauses d’indexation à indice de base fixe,
2. les loyers fixés à la valeur locative
   • Lé révision (triennale) légale : l’application de la loi PINEL
   • Est-il possible de fixer un plancher à la valeur locative en cas d’application de l’atricle L 145-39 du Code de Commerce ?

V- LE LOYER DU BAIL RENOUVELÉ

1. Les modifications de la Loi Pinel: piqûre de rappel
2. La valeur locative et le loyer variable
   • Quel loyer binaire peut être fixé à la valeur locative ?
   • Le loyer binaire indivisible peut-il être fixé à la valeur locative ?
3. L’exclusion du droit d’entrée dans la détermination de la valeur locative
4. Actualité jurisprudentielle des loyers plafonnés et déplafonnés
5. Prescription de l’action
   • A compter de quand l’action en fixation du loyer est elle prescrite ?

VI- CHARGES, IMPOTS, TAXES ET REDEVANCES

1. Principe de répartition et reddition de comptes de charges
   • La loi Pinel et son décret d’application sont-ils applicables pour les contrats conclus ou renouvelés avant leur date de publication ?

VII- OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU BAILLEUR

1. Obligation de délivrance
   • Le bailleur doit-il s’assurer que le locataire puisse exploiter son activité ?
     Quelle est la portée d’une clause de prise de possession des lieux en l’état ?
2. Obligation de moyens du bailleur
   • Quelles sont les obligations du bailleur d’un centre commercial ?
3. La vétusté
   • Le bailleur doit-il supporter la vétusté ?
4. La mise en conformité
   • Le bailleur doit-il supporter tous les travaux de mise en conformité ?

VIII- OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU PRENEUR

1. Du paiement des charges locatives
   • Quelles sont les limites à l’obligation du paiement des charges locatives ?
2. Restitution des locaux
   • Quelles sont les enjeux économiques pour le locataire de l’état de restitution des locaux (prise en charge des travaux, indemnité d’occupation)

IX – CONGÉS

1. Congé du preneur
   • Quelles sont les conséquences d’une mauvaise rédaction ?
   • Que se passe-t-il si un seul co-preneur délivre congé ?
2. Valeur du droit au bail et Conséquences de la loi PINEL
   • Quelles sont les conséquences de la loi PINEL sur la détermination de l’indemnité d’éviction ?
3. Le droit de repentir du bailleur
   • Que doit payer le bailleur qui exerce son droit de repentir ?
4. Le droit d’option du Bailleur
   • Dans quels délais le bailleur peut-il exercer son droit d’option et le preneur sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ?

X– SOUS-LOCATION

1. Limites à l’obligation d’appeler le bailleur à l’acte en cas de sous-location
   • Le locataire peut-il ne pas convoquer le bailleur à un acte de sous-location ?
   • Le bail de sous-location peut-il avoir une durée inférieure à celle du terme du bail commercial ?
2. Location gérance et sous-location
   • Quelles sont les éléments de requalification de la location gérance en sous-location ?

XI- RÉSILIATION DU BAIL

1. Résiliation amiable
   • Quels sont les actes qui permettent de valider une résiliation anticipée ?
2. Clause résolutoire
   • Quelles sont les conditions de validité de la clause résolutoire ?
   • les nouvelles règles de la réforme du droit des obligations
3. La théorie de l’imprévision (réforme du droit des obligations)

XII- PROCÉDURES COLLECTIVES

1. Résiliation du bail et procédure collective
   • Quel est le sort des créances du bailleur ?

POUR TOUS RENSEIGNEMENTS OU INSCRIPTIONS :

E. mail : contact@neujanicki.com – Tél. : 01 47 83 90 90 – Fax : 01 77 71 26 89

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Lieu : Ces journées se dérouleront au centre MULTIBURO – 16, avenue d’Eylau 75116 Paris
Moyens d’accès : Métro Trocadéro – Ligne de BUS : 22, 30, 32, 63
Le plan d’accès vous sera envoyé après l’inscription.

Les frais de participation par personne sont :
Pour la conférence : Hors taxe : 900,00 € soit 1.080,00 € TTC comprenant le petit déjeuner d’accueil et le déjeuner

Membre RICS ou ADI sur justificatif: – 10%

Document joint : bulletin-d-inscription-actualite-des-baux-commerciaux-2016.doc