L’Actualité Dynamique des Baux Commerciaux après le COVID-19, la loi ELAN, la loi PACTE, la loi PINEL et les réformes du droit des obligations n°1 et 2

Formation WEBINAIRE
Formation répondant à l’obligation de formation des professionnels de l’immobilier
Financement via OPCA par référencement DATADOCK

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DESCRIPTIF

Cette formation a pour objectif de vous informer de manière interactive et dynamique, avec des exemples concrets, sur les dernières évolutions légales et jurisprudentielles du statut des baux commerciaux et notamment la réglementation résultant du COVID, la loi ELAN, la loi PACTE, les réformes du droit des obligations applicables depuis le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2018, sans oublier des piqures de rappel sur la loi PINEL et la jurisprudence récente.

L’ensemble de ces réformes viennent modifier en profondeur l’économie même du bail et donc des rapports entre bailleurs et preneurs. Nous vous indiquerons comment réagir et construire la nouvelle économie de votre bail.

INTERVENANTS

Maître Gabriel NEU-JANICKI, CABINET NEU-JANICKI, Avocat à la Cour de Paris, MRICS, ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux ». Auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Monsieur José MARTINS, CABINET MARTINS, Expert Immobilier auprès de la Cour d’appel de Paris, Recognised European Valuer (REV) et membre du Conseil Supérieur de l’IFEI. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier et est enseignant du Master 2 des Sciences de l’Immobilier – Université PARIS OUEST avec le soutien de la Fondation PALLADIO.

8h30 Accueil des participants – 9h00 Début de la journée jusqu’à 13h00, puis déjeuner et reprise de 14h30 à 18h30

PROGRAMME DÉTAILLÉ

I – COVID 19 : PAIEMENT DES LOYERS ET LES CONGES

1. Quels sont les établissements frappés par l’interdiction d’accueillir du public ?
2. Impayés de loyers : clause résolutoire, pénalité et délais de paiement
3. Impayés de loyers : point de la jurisprudence sur l’exception d’inexécution, la force majeure, l’imprévision et la bonne foi
4. Les délais des congés et demande de renouvellement

II – LA LOI ELAN, LA LOI PACTE ET LE BAIL COMMERCIAL

1. Un nouveau cas de résiliation du bail pour le bailleur
2. L’obligation de démantèlement à la charge du propriétaire
3. L’obligation de mise en œuvre d’actions de réduction de la consommation d’énergie
4. La fin de la solidarité du cessionnaire envers le cédant en cas de cession d’entreprise en cas de procédure collective

III – LA LOI n°2019-744 DU 19 juillet 2019 DE SIMPLIFICATION, DE CLARIFICATION ET D’ACTUALISATION DU DROIT DES SOCIETES

1. Quelles sont les nouvelles mentions obligatoires dans l’acte de cession d’un fonds de commerce ?
2. La suppression de l’exigence d’un délai de deux ans d’exploitation du fonds pour la mise en location gérance d’un fonds de commerce

IV – CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Les conventions hors statuts

1. Convention d’occupation précaire
   • Est-ce que constitue un motif de précarité la réalisation éventuelle par la commune d’un projet de réhabilitation ou un projet de cession du fonds de commerce ou du droit au bail ?
2. Bail dérogatoire :
   • Peut-on conclure un bail dérogatoire après un bail commercial ? (Revirement de jurisprudence)
   • Quel est le délai de prescription de requalification du bail dérogatoire en bail commercial ?
3. Bail professionnel :
   • L’activité d’agent d’assurance assurance permet-elle de bénéficier du statut des baux commerciaux ?
4. Terrains nus, Domaine public et bail commercial

Les règles de la loi PINEL d’ordre public de la loi PINEL applicables aux baux renouvelés

V – DURÉE DU BAIL

1. Principe
2. Jurisprudence
   • L’interdiction des durées fermes est-elle applicable aux baux signés avant la loi PINEL ?
   • Pour combien de temps se renouvelle un bail?

VI – DESTINATION ET CLAUSE D’ENSEIGNE

• • Motifs de résiliation du bail pour non respect de la destination
  • Motifs de résiliation du bail pour non respect de la destination

VII – LE LOYER AU COURS DE LA VIE DU BAIL

1. La clause d’indexation
   • Situations et solutions des clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse, avec un plancher, tunnel, distorsion minime ou ponctuelle, etc…
   • Quelle est la prescription de l’action en restitution des sommes versées indûment en application de la clause d’indexation ?

VIII – LA REVISION LEGALE ET LE COVID 19

1. Rappel des principes
2. Application au COVID 19

IX – LE LOYER DU BAIL RENOUVELÉ

1. Les modifications de la Loi Pinel: piqûre de rappel
   • La loi PINEL est-elle un motif de déplafonnement ?
   • Constitutionnalité du mécanisme du lissage ?
2. La valeur locative et le loyer variable
   • Peut-on procéder à un abattement pour l’existence d’un loyer binaire ?
3. Actualité jurisprudentielle des loyers plafonnés et déplafonnés
   • La Taxe foncière doit-elle être toujours déduite de la valeur locative ?
   • Les modifications notables des caractéristiques des locaux loués qui constituent également des améliorations justifient-elles un déplafonnement ?

X – CHARGES, IMPOTS, TAXES ET REDEVANCES

• Comment être de la bonne répartition des charges ?
• Quelle obligation du bailleur sur l’information du montant des charges avant la signature du bail ?
• Quelle est la prescription de l’action en restitution des sommes versées indûment au titre des charges, impôts, taxes et redevances ?
• Le preneur peut-il obtenir le remboursement des sommes versées au titre des charges, impôts, taxes et redevances en cas d’absence de régularisation annuelle contractuellement prévue ?

XI – OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU BAILLEUR

• Quelle est l’étendue de l’obligation de délivrance ?
  • Quid en matière de travaux de mise en conformité et de désamiantage ?
  • Quid en cas de privation d’accès pour sinistre ?
  • Quelle conséquence d’une privation définitive des locaux ?
  • Quelle portée pour les clauses exonératoires de responsabilité ?
• Obligation de moyens du bailleur
  • Quelles sont les obligations du bailleur d’un centre commercial ?
  • Quelles conséquences en cas d’une clause d’exclusivité non respectée ?
• La vétusté
  • Le bailleur doit-il supporter la vétusté ?

XII – OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU PRENEUR

1. État des Locaux
   • Quelles sont les travaux que le preneur doit prendre en charge?
   • Quelles sont les enjeux économiques pour le locataire de l’état de restitution des locaux (prise en charge des travaux, indemnité d’occupation)
2. Responsabilité du Preneur
   • Quels travaux doivent-être pris en charge par le locataire?

XIII – CONGÉS ET INDEMNITE D’EVICTION

1. Congé du preneur
   • Quid entre la qualité du bailleur et un congé du preneur irrégulier en la forme ?
2. Refus de renouvellement
   • Quels sont les motifs de validité du congé ?
3. Indemnité d’éviction
   • Quels sont les cas de perte du droit à indemnité d’éviction ?
   • le bailleur peut-il demander le remboursement des indemnités accessoires en cas de non réinstallation ?
4. Les conséquences de l’exercice du droit de repentir

XIV – RÉSILIATION DU BAIL

1. Résiliation amiable
   • Quels sont les actes qui permettent de valider une résiliation anticipée ?
   • Quel sort pour le dépôt de garantie dans le silence des parties ?
2. Clause résolutoire
   • Motifs de contestation et de nullité du commandement de payer

XV – CESSION

• Quelles sanctions en cas de non-respect du formalisme ?
• L’article L ?145-46-2 s’applique-t-il aux baux conclus ou renouvelés avant le 18 juin 2014 ?
• La clause d’engagement solidaire du cessionnaire pour la durée du bail et ses renouvellements successifs est-elle un engagement perpétuel prohibé ?

XVI – DROIT DE PREFERENCE

• Le droit de préférence est-il d’ordre public ?
• A quel moment le droit de préférence doit-il être purgé et dans quel cas ?

XVII – PROCÉDURES COLLECTIVES

1. Déclaration de créances et compensation
2. Résiliation du bail et procédures collectives
   • Le bailleur peut-il obtenir la résiliation sans délivrer de commandement de payer ?
   • Quel est le sort des procédures nées antérieurement au jugement d’ouverture et relative à des créances antérieures ?
3. Cession du Bail
   • A quel moment le bail est-il transféré ?
   • Quelles sont les règles qui doivent être respectées ?
4. Créance au titre de la remise en état des locaux
   • Quel est le Tribunal compétent pour statuer sur la créance du bailleur au titre de la remise en état

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