Dans le cadre de la détermination d’une indemnité d’éviction pour une agence immobilière, le locataire ne perçoit ni d’indemnisation pour la perte de son fonds de commerce ni une indemnisation au titre de son droit au bail car les locaux sont considérés comme des locaux à usage de bureaux, de sorte que la valeur de droit au bail est nulle.
Pour mémoire, en application de l’article R 145-11 du Code de Commerce, le loyer des locaux à usage de bureaux échappe à la règle du plafonnement, qui est alors fixé à la valeur locative, par référence au prix du marché pour des locaux équivalents, corrigé le cas échéant pour tenir compte des éventuelles différences de situation ou consistance avec les locaux loués.
En l’espèce, le 28 septembre 2007, M. [Y] [U], aux droits duquel est venue la société SCI Bass, (la société Bass) a donné à bail commercial à la société Gefimo des locaux (rez-de-chaussée : 63m2 ; sous-sol : 63,50 m2) dépendants d’un ensemble immobilier, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2007 et moyennant Ie règlement d’un loyer annuel en principal de 12.000 euros, afin d’y exercer une activité d’agence immobilière et toute activité attachée à l’immobilier.
Le 31 août 2010, la société Gefimo a cédé son fonds de commerce à la société Janot immobilier.
Le 29 mai 2015, la société Bass a donné congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction, à la société Janot immobilier à effet du 30 septembre 2016.
Le 3 novembre 2015, la société Janot immobilier a cédé son fonds de commerce à la société l’Agence de l’hôtel de ville.
Le 29 septembre 2016, la société Bass a signifié à la société l’Agence de l’hôtel de ville l’exercice de son droit de repentir, avec offre de renouvellement de bail.
Il n’est pas contesté que le preneur a pu transférer son activité en un autre lieu de sorte que l’indemnité principale d’éviction doit être appréciée selon la valeur du droit au bail.
Or, les locaux sont à destination exclusive d’agence immobilière, donc à usage exclusif de bureaux.
Il est constant que le loyer des locaux à usage de bureaux échappe à la règle du plafonnement et qu’il est fixé à la valeur locative, par référence au prix du marché pour des locaux équivalents, corrigé le cas échéant pour tenir compte des éventuelles différences de situation ou consistance avec les locaux loués.
Ainsi, le loyer renouvelé aurait été fixé à la valeur locative, de sorte qu’il il n’y a pas de différence entre le loyer renouvelé et la valeur locative et que la valeur du droit au bail est nulle.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il n’a donné aucune valeur à l’indemnité principale d’éviction. Il est également confirmé en ce qu’il a fixé les indemnités accessoires à 2330 euros (830 euros pour les frais de réinstallation et 1500 euros pour le trouble commercial).
Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 2 Juin 2022 n°20/05558